Laman


Mentari Pagi Membawa Berkah dan Menambah Semangat

Sabtu, 23 Juni 2012

Manajemen Konstruksi




MANAJEMEN KONSTRUKSI

2.1 Fungsi dan Kualitas Bangunan
     Bangunan atau konstruksi adalah suatu lingkungan buatan atau lingkungan binaan yang dibuat manusia untuk memenuhi berbagai kebutuhan manusia seperti [7] :
1.    “Wadah” atau ruang untuk menampung berbagai kegiatan manusia (atau makhluk hidup) seperti bermukim, berkerja, berlalu-lintas dan seterusnya, dan/atau.
2.    Mengatasi kendala alam (lingkungan asli) seperti jembatan untuk menyeberangi sungai, break water untuk penahan/pemecah gelombang, dan/atau, melindungi dari bahaya alam banjir, kelongsoran tebing dan seterusnya, dan/atau.
3.    Memanfaatkan potensi lingkungan asli (alam) seperti bendungan untuk pembangkit tenaga listrik dan seterusnya.
     Jenis-jenis bangunan berdasarkan fungsinya adalah sebagai berikut ini :
1.    Bangunan Pemukiman : digunakan oleh manusia untuk bermukim, contoh: rumah tinggal, apartemen, villa dan sebagainya.
2.    Bangunan Gedung : digunakan untuk kegiatan suatu lembaga/institusi atau digunakan untuk kegiatan komersial, contoh: perkantoran, mall, kampus dan sebagainya.
3.    Bangunan Teknik Sipil : dibangun untuk merubah lingkungan alam asli agar sesuai dengan kebutuhan manusia, contoh: bendungan, jembatan, jalan raya, terowongan, bandar udara, pelabuhan dan sebagainya
4.    Bangunan Industri/Pabrik : diperuntukkan untuk suatu lingkungan pembuatan suatu barang atau produk, sehingga sangat dipengaruhi oleh proses produksi barang yang dihasilkan pabrik tersebut, contoh: pabrik petrokimia, pabrik semen, pabrik peleburan logam, dan sebagainya.
     Kualitas adalah kesesuaian barang atau jasa dengan fungsi atau tujuan atau kebutuhan . Bangunan disebut berkualitas jika bangunan tersebut memiliki fungsi yang sesuai dengan kebutuhannya. Misalnya bangunan Mall Galeria disebut berkualitas karena bangunan tersebut memiliki fungsi yang sesuai dengan kebutuhannya sebagai ruang untuk kegiatan jual beli dan rekreasi.
      Berkaitan dengan manajemen proyek (konstruksi), kualitas adalah kemampuan mengelola proyek dan menyediakan/menghasilkan produk (bangunan) atau jasa sesuai dengan persyaratan pemakai, tepat waktunya, sesuai anggaran, dan dimana memungkinkan mendapat keuntungan sebesar-besarnya. Untuk dapat mengontrol kualitas agar sesuai dengan kebutuhan maka diperlukan dokumen program jaminan kualitas (Quality Assurance - QA). Dokumen jaminan kualitas sekurang-kurannya berisi hal-hal berikut ini. [7]:
§  Perencanaan sistematis yang merinci dan menjabarkan pada setiap tahap proyek langkah-langkah, yang akan ditempuh untuk mencapai sasaran mutu.
§  Penyusunan batasan dan standar kualitas dan kriteria spesifikasi yang akan digunakan dalam desain rekayasa, pengadaan bahan, dan pelaksanaan konstruksi.
§  Identifikasi peralatan yang akan digunakan.
§  Pembuatan prosedur pelaksanaan kegiatan pengendalian kualitas (Quality Control - QC) yang meliputi pemantauan, pemeriksaan, pengujian, pengukuran dan pelaporan.
Pengendalian kualitas (QC) adalah bagian dari jaminan kualitas (QA) yang memberikan petunjuk dan cara-cara untuk mengendalikan kualitas bahan, struktur, komponen atau sistem agar memenuhi kebutuhan/keperluan yang telah ditentukan. Proses pengendalian kualitas dijelaskan pada gambar 2.1 berikut ini.



Pengukuran Hasil Kegiatan (Inspeksi, Tes)
 


Pelaksanaan Kegiatan
 

Penetapan Standar/Acuan misal: Gambar dan Spesifikasi
 
 



Flowchart: Decision: Apakah Standar perlu diperbaiki?Flowchart: Decision: Evaluasi Hasil Kegiatan dan Standar                                         Perbaiki  Kegiatan
 

                Perbaiki
                Standar                                           Hasil
                                                                      tidak
                                                           memenuhi standar
Hasil sesuai standar lanjutkan pelaksanaan kegiatan
Gambar 2.1 Proses Pengendalian Kualitas


2.2  Komponen Bangunan
     Komponen bangunan terdiri dari komponen arsitektur, komponen struktur, dan komponen pendukung, penjelasan dari ketiga komponen tersebut adalah sebagai berikut ini [7].
1)    Komponen Arsitektur
      Komponen ruang (Arsitektur: ruang dan estetika) berfungsi sebagai wadah kegiatan manusia, dan/atau wadah yang melindungi kegiatan manusia, dan/atau wadah pemanfaatan potensi alam bagi manusia. Gedung Mall Galeria berfungsi sebagai ruang kegiatan manusia untuk berbelanja dan berekreasi. Pengaturan Pembagian Ruang-Ruang: Mall biasanya dilengkapi ruang aula dan peraga, restoran, kedai minuman, tempat bermain anak, bank, biro perjalanan, bioskop dan taman. Untuk merancang suatu pusat perbelanjaan biasanya dimulai dengan mengatur ruang-ruang dalam unit yang lebih kecil, disesuaikan dengan peraturan untuk bahaya kebakaran dan lain-lainnya, kemudian unit ruang tadi dibagi atas tempat-tempat penjualan, ruang pendukung untuk pelayanan, ruang-ruang penghubung, ruang antara, dan sebagainya [4].
2)    Komponen struktur
Komponen struktur berfungsi untuk menerima, dan menyalurkan beban ke tanah agar bangunan kuat dan stabil. Komponen struktur mendukung komponen ruang agar berfungsi dengan baik. Perencanaan struktur pada gedung Mall Galeria disesuaikan dengan perencanaan arsitektur yang telah dibuat sebelumnya. Komponen struktur gedung Mall Galeria terdiri dari dua komponen, yaitu komponen struktur bawah dan komponen struktur atas. Komponen struktur bawah adalah pondasi sumuran yang berfungsi menyalurkan beban dari kolom ke tanah pendukung, dan komponen struktur atas adalah rangka beton bertulang. Rangka beton bertulang terdiri dari balok induk yang menerima beban dari plat dan balok anak, dan kolom yang menerima beban dari balok induk dan diteruskan pada pondasi. Besarnya dimensi struktur ditentukan oleh besarnya beban yang akan didukung.
3)    Komponen Pendukung
Komponen pendukung berfungsi meningkatkan kenyamanan dan keamanan kegiatan manusia yang di “wadahi” kepentingan, jenis komponen ini adalah mekanikal, elektrikal, plumbing, dan sebagainya.

2.3  Proyek Konstruksi
     Proyek konstruksi adalah serangkaian kegiatan membangun dengan menggunakan sumber daya yang ada untuk menghasilkan bangunan yang memiliki kesesuaian fungsi dengan kebutuhannya (berkualitas), biaya yang dikeluarkan sesuai dengan dana yang disediakan, dan waktu pelaksanaannya sesuai dengan waktu yang ditetapkan. Sumber daya yang digunakan pada proyek konstruksi meliputi man (manusia), money (uang), material (bahan), machine (peralatan), dan method (metode). Proyek juga dapat dilihat sebagai suatu investasi sumber daya (terutama dana) yang bertujuan mendapatkan keuntungan atau manfaat dari dana yang diinvestasikan tersebut.
      Kegiatan proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang mempunyai ciri-ciri : (a) Dimulai dari awal proyek (awal rangkaian kegiatan) dan diakhiri dengan akhir proyek (akhir rangkaian kegiatan), serta mempunyai jangka waktu yang umumnya terbatas. (b) Rangkaian kegiatan proyek hanya satu kali sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik. Jadi tidak ada dua atau lebih proyek yang identik, yang ada hanyalah proyek yang sejenis. Proyek sebagai sistem dijelaskan pada gambar 2.2 berikut ini [7].
                                 Awal Kegiatan                   Akhir Kegiatan
 





          Masukan                                 Proses                                         Keluaran
Gambar 2.2 Proyek Sebagai Suatu Sistem
     Kegiatan proyek selalu dipengaruhi lingkungan proyek. Lingkungan proyek terdiri dari lingkungan internal seperti organisasi proyek, hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam proyek, kondisi lokasi proyek, cuaca, masyarakat sekitar dan sebagainya, dan lingkungan eksternal  seperti kebijakan pemerintah dalam hal ekonomi, keuangan, dan politik baik secara nasional maupun internasional. Pengaruh lingkungan proyek menyebabkan tiap proyek bersifat unik, tidak ada dua atau lebih proyek yang identik meskipun sejenis. Pengaruh lingkungan proyek (lokasi yang berbeda) menyebabkan kepastian tercapainya tujuan proyek menjadi tidak sama, atau salah satu proyek mempunyai resiko tidak tercapainya tujuannya lebih besar dibandingkan denga proyek lain. Hubungan proyek dan lingkungannya secara timbal balik dapat digambarkan seperti gambar 2.3 berikut ini [7].













Keterangan:                    Pengaruh Lingkungan Proyek pada Proyek
                                      Pengaruh Proyek pada Lingkungannya
Gambar 2.3 Hubungan Proyek dengan Lingkungannya

2.4 Tahapan Kegiatan Proyek Konstruksi
      Kegiatan proyek konstruksi merupakan kegiatan yang harus melalui proses yang panjang. Disamping itu di dalam kegiatan konstruksi terdapat suatau rangkaian kegiatan yang berurutan dan berkaitan. Biasanya diawali dengan suatu gagasan yang muncul dari suatu kebutuhan (need), pemikiran kemungkinan keterlaksanaannya (feasibility study), memutuskan untuk dibangun dan membuat penjelasan (penjabaran) yang lebih rinci tentang kebutuhan tersebut (briefing), menuangkannya dalam bentuk rancangan awal (preliminary design), melakukan persiapan administrasi untuk pelaksanaan pembangunan dengan memilih calon pelaksanan (procurement), lalu melaksanakan pembangunan di lokasi yang telah disediakan (construction), serta melakukan pemeliharaan dan mempersiapkan penggunaan bangunan tersebut (maintenance, start up). Kegiatan membangun berakhir pada saat dimulainya penggunaan bangunan tersebut. Tahapan-tahapan kegiatan proyek konstruksi secara umumj dijelaskan pada gambar 2.4 berikut ini.








Rounded Rectangle: Kebutuhan Pemilik (Owner) Pemakai (User)

Studi Kelayakan (Feasbility Studi)
 


















Gambar 2.4 Tahapan-Tahapan Kegiatan Proyek Konstruksi

2.4.1 Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)
      Studi kelayakan adalah tahap kegiatan awal proyek yang sangat penting sebelum diambil keputusan (Sanction) melakukan investasi. Proyek itu sendiri adalah salah satu alternatif investasi dari pemilik sumber daya (dana) yang perlu dipelajari manfaat yang dapat diperoleh dan resiko yang mungkin terjadi dari investasi tersebut melalui studi kelayakan. Format studi kelayakan akan dipengaruhi jenis investasi dan tujuan investasi yang spesifik. Proses pengkajian studi kelayakan pada proyek Galeria Mall terdiri dari aspek kebutuhan pasar, aspek rekayasa dan teknis, dan aspek finansial merupakan proses yang berkaitan erat dan juga merupakan proses yang berulang, sepert diperlihatkan dalam gambar 2.5 berikut ini [6][7].









Gambar 2.5 Proses Berulang Aspek Kajian Studi Kelayakan Proyek
 Proses kajian aspek kebutuhan pasar dijelaskan pada gambar 2.6 berikut ini.



- Memahami               - Menentukan                - Data Primer                         - Metode analisis
  Environment pasar       lingkup usaha             - Data Sekunder                       dan peramalan
- Identifikasi               - Merencanakan             - Sumber                               - Proyeksi
  Kesempatan               pangas pasar                 internal                                  kecenderungan
- Identifikasi               - Posisi                         - Survei pasar
  hambatan                  menghadapi
                                  persaingan

Gambar 2.6 Proses Pengkajian Aspek Kebutuhan Pasar
      Pengkajian aspek rekayasa dan teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Aspek teknis besar pengaruhnya terhadap perkiraan biaya dan jadwal, karena akan memberikan batasan-batasan lingkup proyek secara kuantitatif. Hasil pengkajian aspek teknis dipakai sebagai masukan pengkajian aspek-aspek lain seperti finansial, dan AMDAL. Sistematika pekajian aspek rekayasa dan teknis proyek bangunan gedung dijelaskan pada gambar 2.7 berikut ini [6].
















Gambar 2.7 Sistematika Kajian Aspek Rekayasa dan Teknisi pada Proyek Bangunan Gedung.
      Pada proyek gedung Galeria Mall dilakukan pengkajian aspek finansial karena manfaat dan biaya investasi berkaitan dengan kepentingan pihak individu/pengusaha (untuk mendapat manfaat langsung / rentabilitas finansial). Konsep analisisnya adalah membandingkan manfaat (Benefit) dab biaya (Cost) melalui aliran uang tunai (Cash Flow) dan berbagai kriteria kelayakan. Proses analisis aspek finasial dijelaskan pada Gambar 2.8 berikut ini [7].














Gambar 2.8 Proses Analisis Aspek Finansial
Proyek yang diperkirakan menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan diwajibkan melakukan kajian aspek AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan).

2.4.2 Tahap Penjelasan
Tujuan dari tahap penjelasan (briefing) adalah untuk memungkinkan pemilik proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan, sehingga konsultan perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan pemilik proyek dan dapat membuat taksiran biaya yang diperlukan [7].
Kegiatan-kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah:
a.    Menyusun rencana kerja dan menunjuk perencana dan tenaga ahli.
b.    Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan lapangan, merencanakan rancangan, taksiran biaya, persyaratan mutu.
c.    Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, taksiran biaya, dan implikasinya, serta rencana pelaksanaan.
d.    Mempersiapkan sketsa dengan skala 1 : 1000, 1 : 1500 atau 1 : 2000, yang menggambarkan denah dan batas-batas proyek.

2.4.3  Tahap Desain/Perancangan
Desain dilaksanakan dua tahap : (1) Tahap Pradesain ; serta (2) Tahap desain rinci. Pada tahap pradesain rancangan proyek dibuat secara garis besar dan berdasarkan pada tahap penjelasan proyek. Jika rancangan sudah mantap sesuai keinginan pemilik proyek maka dilanjutkan pada tahap desain rinci yang berfungsi sebagai pegangan dalam pelaksanaan dilapangan. Secara garis besar kegiatan yang dilaksanakan dalam tahap desain ini antara lain [7]:
a.    Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi penyelesaian akhir.
b.    Memeriksa masalah teknis.
c.    Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari proyek
d.    Mempersiapkan:
§ Rancangan skema (pradesain) termasuk taksiran biaya
§ rancangan terperinci (desain rinci)
§ gambar kerja, spesifikasi, dan jadwal
§ daftar volume
§ taksiran biaya akhir
§ jadwal waktu

2.4.4  Tahap Pengadaan/Pelelangan
Tahap pengadaan atau pelelangan bertujuan untuk menunjuk kontraktor sebagai pelaksana dan sub-kontraktor yang melaksanakan konstruksi dilapangan. Ada dua macam lelang yang dapat digunakan yaitu: (1) Pelelangan umum: pelelangan diumukan secara luas, seperti surat kabar dan peserta lelang meliputi semua orang yang berminat. (2) Pelelangan terbatas: hanya terbatas pada pihak-pihak yang telah diseleksi terlebih dahulu dan pelelangan diumukan memlalui surat panggilan. Pada umumnya prosedur pelelangan menurut Keppres no.18 Tahun 2000, dijelaskan pada Gambar 2.9 berikut ini [2].
 


















Gambar 2.9 Prosedur Pelelangan Menurut Keppres No.18 Tahun 2000
      Salah satu hal yang perlu diperhatikan pada tahap pelelangan adalah mengenai dokumen kontrak. Dokumen kontrak sendiri didefinisikan sebagai dokumen legal yang menguraikan tugas dan tanggung jawab pihak-pihak yang terlibat didalamnya. Dokumen kontrak akan terjadi setelah terjadi kontrak atau ikatan kerja sama antara 2 pihak atau lebih. Sebelum hal itu terjadi terdapat proses pengadaan atau proses pelelangan dimana diperlukan Dokumen Lelang. Perbedaan kedua dokumen dapat dilihat pada Tabel 2.1 [7].
      Pada proyek konstruksi, dokumen kontrak standar telah dibuat di beberapa negara dan sering sekali panitia lelang mengharuskan penggunaan salah satu dokumen standar ini dengan sedikit perubahan agar sesuai dengan situasi dan kondisi suatu proyek. Fungsi dokumen kontrak yang lain adalah dokumen yang diperlukan untuk menjelaskan secara rinci bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek, meliputi: gambar, spesifikasi, waktu pelaksanaan, daftar volume. Dokumen ini harus dipersiapkan selama tahap perancangan. Penggunaan dokumen kontrak standar disarankan karena [7]:
a)    Isinya harus diketahui dan dipahami oleh semua pihak
b)   Isinya telah teruji dalam mengatasi kesukaran pada penafsiran dan pelaksanaan.
c)    Biasanya sudah diuji menurut undang-undang.
d)    Penyusunan dokumen kontrak yang baru mahal dan menyita waktu.

Tabel 2.1 Dokumen Lelang (DL) dan Dokumen Kontrak (DK)
No.
Dokumen Lelang (DL)
Dokumen Kontrak (DK)
Catatan
1
Persyaratan Lelang
-
Tidak ada pada Dokumen Kontrak
2
Bentuk Penawaran
Surat Penawaran
Dapat berubah dari DL ke DK
3
Persyaratan Kontrak: (a) Umum, (b) Khusus
Persyaratan Kontrak: (a) Umum, (b) Khusus
Dapat berubah dari DL ke DK
4
Bentuk Perjanjian (Kontrak)
Surat Perjanjian (Kontrak)
Dapat berubah dari DL ke DK
5
Gambar Rencana
Gambar Rencana
Dapat berubah dari DL ke DK
6
Spesifikasi
Spesifikasi
Dapat berubah dari DL ke DK
7
Daftar Volume
Daftar Volume
Dapat berubah dari DL ke DK
8
-
Berita acara, Addendum, dll
Catatan atau tambahan atas Perubahan / Kesepakatan

      Ada dua macam jenis kontrak yaitu kontrak dengan harga tetap (Fixed-Price Contract) dan kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa (Prime Cost Contract).
1)    Kontrak dengan harga tetap: kontraktor wajib menyelesaikan pekerjaan hingga selesi sesuai persyaratan dan menanggung sendiri resiko jumlah biaya yang dikeluarkan. Selisih antara biaya yang tercantum dalam kontrak dengan biaya yang dikeluarkan merupakan keuntungan atau kerugian kontraktor. Ada tiga jenis kontrak yang dikenal dalam kontrak harga tetap ini berdasarkan kemungkinan perubahan yang terjadi sebagai penyesuaian terhadap kenaikan harga bahan, upah ataupun volume pekerjaan, yaitu:
a)    Kontrak Lump Sump: jenis kontrak ini tidak mengijinkan terjadinya perubahan biaya pekerjaan walaupun terjadi perubahan volume pekerjaan.
b)   Kontrak jadwal harga satuan (schedule of rates contracts): kontraktor menyelesaikan pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan mempunyai harga satuan yang tetap dengan volume sesuai dengan yang dikerjakan.
c)    Kontrak daftar volume (Bill of Quantities Contracs): kontrak ini mirip dengan kontrak harga satuan tetap. Kontraktor menyelesaikan pekerjaan dengan masing-masing jenis pkerjaan mempunyai harga satuan yang tetap dengan volume pekerjaan berdasarkan gambar rencana.
2)    Kontrak berdasar biaya ditambah jasa: jenis kontrak ini mewajibkan pengguna jasa membayar kontraktor sesuai dengan biaya yang dikeluarkan ditambah dengan jasa. Kontrak ini sangat jarang digunakankarena sulit untuk mengontrol pengeluaran yang dilakukan oleh kontraktor. Kontrak ini dibedakan berdasarkan cara menetapkan besarnya biaya atau jasa yang diberikan ke kontraktor, yaitu:
a)    Biaya atas jasa ditetapkan terlebih dahulu pada jumlah yang tetap.
b)   Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor yang telah ditetapkan terlebih dahulu.
c)    Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor tetapi prosentase tersebut bervariasi terhadap besarnya biaya nyata. Kontrak jenis ini disebut juga Target Kontrak.
d)    Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan formula yang telah ditetapkan tetapi berbeda dengan yang diatas. Misalnya dengan adanya bonus jika biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari yang direncanakan dan hukuman jika biaya yang dikeluarkan lebih besar dari yang direncanakan.
Kontrak kerja konstruksi sekurang-kurangnya harus mencakup uraian mengenai:
1)    Para pihak yang memuat secara jelas identitas para pihak.
2)    Rumusan pekerjaan, memuat uraian yang jelas dan rinci tentang lingkup kerja, nilai pekerjaan dan batasan waktu pelaksanaan.
3)    Masa penanggungan dan atau pemeliharaan, yang memuat tentang jangka waktu pertanggungan dan atau pemeliharaan yang menjadi tanggung jawab penyedia jasa.
4)    Tenaga ahli, memuat ketentuan tentang jumlah, klasifikasi, dan kualifikasi tenaga ahli untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi.
5)    Hak dan kewajiban para pihak dalam kontrak kerja konstruksi.
6)    Cara pembayaran, yang memuat ketentuan tentang kewajiban pengguna jasa dalam melakukan pembayaran hasil pkerjaan konstruksi.
7)    Ketententuan mengenai cidera janji (menyalahi kesepakatan).
8)    Penyelesaian perselisihan, yang memuat ketentuan tentang cara penyelesaian perslisihan akibat ketidaksepakatan.
9)    Pemutusan kontrak kerja konstruksi, yang memuat ketentuan tentang pemutusan kontrak kerja konstruksi yang timbul akibat tidak dipenuhinya kewajiban salah satu pihak.
10)   Keadaan memaksa, yang memuat tentang ketentuan tentang kejadian yang timbul diluar kemauan dan kemampuan para pihak, yang menimbulkan kerugian bagi salah satu pihak.
11)   Kegagalan bangunan, yang memuat tentang kewajiban penyedia jasa dan/atau pengguna jasa atas kegagalan bangunan.
12)   Perlindungan pekerja, yang memuat tentang kewajiban para pihak dalam pelaksanaan keselamatan dan kesehatan kerja serta jaminan sosial.
13)   Aspek lingkungan, yang memuat kewajiban para pihak dalam pemenuhan ketentuan tentang lingkungan.
Sebuah kontrak kerja konstruksi, sekurang-kurangnya harus memuat dokumen yang meliputi [5]:
1)    Surat perjanjian yang ditantangani pengguna jasa dan penyedia jasa, meliputi:
a)    Uraian para pihak,
b)   Konsiderasi,
c)    Lingkup pekerjaan,
d)    Hal-hal pokok, seperti nilai kontrak, jangka waktu pelaksanaan,dsb.
e)    Daftar dokumen-dokumen yang mengikat beserta urutan keberlakuannya.
2)    Dokumen lelang, yaitu dokumen yang disusun oleh pengguna jasa yang merupakan dasar bagi penyedia jasa untuk menyusun usulan atau penawaran untuk pelaksanaan tugas yang berisi lingkup tugas dan persyaratannya (umum dan khusus, teknis dan administratif, kondisi kontrak)
3)    Usulan atau penawaran, yaitu dokumen yang disusun oleh penyedia jasa berdasarkan dokumen lelang yang berisi metode, harga penawaran, jadwal waktu, dan sumber daya.
4)    Berita Acara, berisi kesepakatan yang terjadi antara pengguna jasa dan penyedia jasa selama proses evaluasi usulan atau penawaran oleh pengguna jasa antara lain klarifikasi atas hal-hal yang menimbulkan keragu-raguan.
5)    Surat pernyataan dari pengguna jasa yang menyatakan menerima atau menyetujui usulan atau penawaran dari penyedia jasa.
6)    Surat pernyataan dari penyedia jasa yang menyatakan kesanggupan untuk melaksanakan pekerjaan.

2.4.5  Tahap Pelaksanaan
Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek dan yang sudah dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta kualitas yang telah disyaratkan. Kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah merencanakan, mengkoordinasikan, dan mengendalikan semua operasional dilapangan [7].
Perencanaan dan pengendalian proyek secara umum meliputi:
a.    Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu pelaksanaan.
b.    Perencanaan dan pengendalian organisasi lapangan.
c.    Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja
d.    Perencanaan dan pengendalian peralatan dan material
Sedangkan koordinasi seluruh operasi dilapangan meliputi:
a.    Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan, baik untuk bangunan sementara maupun bangunan permanen, serta semua fasilitas dan perlengkapan yang terpasang.
b.    Mengkoordinasikan para sub-kontraktor
c.    Penyediaan umum
Tahap pelaksanaan terdiri dari sejumlah kegiatan yang saling berkaitan. Kegagalan satu kegiatan dapat merusak keseluruhan waktu pelaksanaan. Karena itu pelaksanaan yang cermat adalah penting.

2.4.6  Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan
Tujuan dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah selesai sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas berfungsi sebagaimana mestinya. Selain itu pada tahap ini juga dibuat suatu catatan mengenai konstruksi berikut petunjuk operasinya dan melatih staf dalam menggunakan fasilitas yang tersedia [7].
Kegiatan-kegiatan yang dilakukan adalah:
a.    Mempersiapakan catatan pelaksanaan, baik berupa data-data selama pelaksanaan maupun gambar pelaksanaan (as built drawing)
b.    Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakan-kerusakan yang terjadi.
c.    Mempersiapkan petunjuk operasi serta pedoman pemeliharannya
d.    Melatih staf untuk melaksanakan pemeliharaan

2.5  Manajemen Proyek
      Definisi dari manajemen proyek adalah proses manajemen (berupa proses perencanaan, proses pelaksanaan, dan proses pngendlian) yang dilakukan pada setiap kegiatan (tahapan) proyek agar tujuan adanya proyek yaitu suatu bangunan (konstruksi) dapat tercapai dan memenuhi semua persyaratan yaitu:
1)    Sesuai kualitas yang disyaratkan.
2)    Sesuai anggaran biaya yang disediakan.
3)    Sesuai waktu yang ditetapkan.
Perlu diingat, proses manajemen yang dilakukan pada proyek konstruksi juga ditujukan agar selama proyek berlangsung segala sesuatunya berjalan sesuai peraturan, lancar, aman dan selamat dan memuaskan semua pihak. Sistem manajemen proyek dijelaskan pada gambar 2.10 [7].























Gambar 2.10 Sistem Manajemen Proyek


      Pada manajemen proyek terdapat istilah Manajemen Konstruksi (Construction Management/MK) dan Manajer Konstruksi (Construction Manager/CM). Manajemen Konstruksi (MK) adalah suatu cara untuk mengelola pelaksanaan proyek, dimana tahapan perencanaan dan pelaksanaan diperlakukan sebagai suatu kesatuan sistem membangun, sedangkan Manajemen Konstruksi (CM) adalah suatu organisasi (proyek) multi disiplin profesional, tangguh dan independen, yang bekerja untuk pemilik proyek dari saat awal perencanaan sampai pengoperasian proyek, mampu bekerja sama dengan pihak arsitek terkait guna mencapai hasil yang optimal dalam aspek waktu, dan kualitas seperti yang telah ditetapkan sebelumnya, serta perubahan kondisi lingkungan internal maupun eksternal proyek. Adapun peran Manajer Konstruksi (CM) dalam tiap tahapan proyek adalah [1] [7]:
a.  Tahap perencanaan
·   Membantu pemilik proyek dalam pemilihan dan penunjukan tenaga ahli arsitektur.
·   Membantu dalam mengembangkan sasaran-sasaran proyek yang ingin dicapai oleh pemilik proyek.
·   Membantu terlaksananya suatu studi kelayakan.
·   Membuat proyeksi cash flow.
·   Memberikan rekomendasi atas konsep desain untuk bahan studi awal.
·   Membantu dalam menentukan dan menetapkan alokasi sumber dana.
·   Membuat jadwal waktu proyek terpadu untuk semua tahap perencanaan-perancangan  dan pelaksanaan sesuai dengan permintaan pemilik proyek berdasarkan pertimbangan-pertimbangan teknis yang dimilikinya.
·   Memeriksa dan merekomendasikan kriteria dan standar yang diinginkan oleh pemilik proyek.
·   Mengidentifikasikan batasan utama (restriction) dari semua aspek pembangunan proyek.
·   Membuat proposal TOR (Term of Reference) untuk kebutuhan manajemen proyek.
b.  Tahap perancangan
·   Membantu dalam survei lapangan.
·   Menyusun jadwal waktu review dan lelang secara terpadu bersama ahli arsitekturnya.
·   Member rekomendasi secara konseptual mengenai gambar-gambar rencana dan spesifikasi. Membahas dan mereview gambar arsitektural, sipil-struktur, mekanikal, elektrikal, dan disiplin ilmu lain dalam aspek kemudahan pelaksanaan, waktu pelaksanaan, kualitas, biaya, kemungkinan subtitusi material, dan lain-lain dari hasil rencana pasti sampai dengan gambar kerja/detail.
·   Menyusun perkiraan daftar volume dan biaya pekerjaan yang senantiasa disempurnakan mengikuti perkembangan gambar rencana dan spesifikasi.
·   Memberikan rekomendasi mengenai pembelian dan subtitusi material yang memerlukan waktu penyerahan lama.
·   Menentukan fasilitas-fasilitas penunjang untuk pelaksanaan proyek di lapangan.
·   Membantu memproses ijin-ijin yang diperlukan.
c.  Tahap pelelangan
·   Untuk dan atas nama pemilik proyek melakukan proses prakualifikasi calon peserta lelang (baik kontraktor maupun suplier).
·   Menyusun dan membagi paket-paket pekerjaan yang akan dilelangkan, berikut batas kerjanya.
·   Memeriksa kembali semua gambar dan spesifikasi setiap paket pekerjaan bersama dengan ahli arsitektur dan pemilik proyek sebelum didistribusikan kepada calon kontraktor atau supplier.
·   Mempersiapkan dokumen-dokumen pelelangan.
·   Mengadakan rapat-rapat pelelangan (rapat penjelasan, evaluasi, dan lain-lain).
·   Memberikan rekomendasi pada pemilik untuk menentukan pemenang lelang.
·   Mempersiapkan dokumen-dokumen kontrak.
d.  Tahap pelaksanaan
·   Secara umum mengkoordinir dan memberi pengarahan pada pihak-pihak yang terlibat dilapangan, hingga membentuk tim pembangunan yang baik dan terpadu.
·   Melaksanakan pengawasan pekerjaan di lapangan agar standar kualitas yang telah ditetapkan dalam kontrak dapat tercapai.
·   Memproses sertifikat dan beita acara yang diperlukan selama masa pelaksanaan proyek.
·   Mengendalikan (controling, monitoring, and up dating) jadwal pelaksanaan berdasarkan waktu yang telah ditentukan dalam master schedule.
·   Mengkoordinir pekerjaan fasilitas pendukung seperti pengadaan air keja, listrik, tenaga kerja, kantor dan gudang sementara, jalan darurat, dan penampungan sampah/ buangan proyek.
·   Memimpin koordinasi lapangan, baik secara rutin maupun rapat khusus.
·   Memberikan rekomendasi untuk penunjukan sub kontraktor dan kontraktor spesialis, jika diperlukan.
·   Memproses pengadaan gambar kerja dan contoh-contoh material, dan peralatan dari kontraktor, sesuai dengan kontrak.
·   Mengawasi dan pengadaan dan kualitas kerja, material, dan peralatan dari kontraktor.
·   Mempersiapkan prosedur untuk perubahan pekerjaan.
·   Menyusun program untuk keselamatan kerja dan keamanan proyek.
·   Menyusun laporan berkala dan merekam data-data lapangan.
·   Memproses pembayaran para kontraktor.
·   Memproses tuntutan (claim), jika ada.
·   Memproses pengadaan gambar hasil pekerjaan (as built drawing).
e.  Tahap sesudah pelaksanaan
·   Mengkoordinir hal-hal yang perlu, untuk memungkinkan kegiatan pelaksanaan di samping operasional proyek secara parsial, dapat berjalan bersama tanpa saling mengganggu sampai dilakukannya proses serah terima.
·   Menyusun program untuk kegiatan awal operasional proyek.
·   Memproses garansi jaminan sertifikat.
·   Memproses masalah administrasi proyek.
·   Memproses serah terima proyek, baik secara parsial maupun keseluruhan dari pihak CM atau kontraktor kepada pemilik proyek.

2.6  Organisasi Proyek
     Organisasi adalah “tempat atau wadah” kerjasama untuk mencapai tujuan dengan pola tertentu. Menurut pendapat Rosenzweig organisasi dapat dipandang sebagai : (1) Sistem sosial, yaitu orang-orang dalam kelompok ; (2) Integrasi atau kesatuan dari kegiatan-kegiatan orang yang bekerja sama ; (3) Orang-orang yang berorientasi atau berpedoman pada tujuan bersama.
      Dapat dirumuskan bahwa suatu organisasi yang dianggap baik bila mempunyai ciri-ciri tertentu, adapun ciri-ciri tersebut antara lain adalah: (1) Adanya tujuan yang jelas; (2) Tujuan Organisasi harus dapat dipahami oleh setiap orang yang ada di dalam organisasi; (3) Tujuan organisasi harus diterima oleh setiap individu dalam organisasi; (4) Adanya kesatuan arah dalam organisasi; (5) Adanya kesatuan perintah; (6) Adanya keseimbangan antara wewenang dan tanggung jawab; (7) Adanya pembagiantugas yang merata; (8) Struktur organisasi sesederhana mungkin; (8) Pola dasar organisasi harus mantap; (9) Pola dasar organisasi harus mantap; (10) Adanya koordinasi; keselarasan aktivitas antar satuan tugas.
Struktur organisasi merupakan susunan yang terdiri dari fungsi-fungsi dan hubungan yang menyatakan keseluruhan kegiatan untuk mencapai suatu sasran. Secara fisik struktur organisasi dapat dinyatakan dalam bentuk bagan yang memperlihatkan hubungan unit-unit organisasi dan garis wewnang yang ada. Berdasarkan strukturnya, bentuk organisasi dapat dibedakan atas [7]:
1)    Organisasi Fungsional (functional)
Organisasi fungsional dipecah atau dikelompokkan menjadi unit-unit berdasarkan fungsinya. Mereka yang mengerjakan pekerjaan sejenis dikelompokkan ke dalam satu unit dinamakan bidang atau departemen. Dengan maksud yang sama, bidang dipecah lagi menjadi sub-unit yang lebih kecil. Misalnya untuk bentuk organisasi fungsional yang diperlihatkan pada Gambar 2.12, terdapat dua fungsi yaitu Divis Desain yang bertanggung jawab masalah desain dan Devisi Pelaksanaan Konstruksi yang bertanggung jawab masalah pelaksana konstruksi.







Gambar 2.11 Bentuk Struktur Organisasi Fungsional
      Keuntungan-keuntungan bentuk organisasi fungsional adalah: (a) Dengan spesialisasi perencanaan tugas dapat dilakukan dengan baik; (b) Pembagian tugas dan tanggung jawab sesuai fungsinya; (c) Mempermudah pemeliharaan disiplin dan tanggung jawab; (d) Adanya ptensi meningkatkan ketrampilan dan keahlian individu serta kelompok; (e) Efisiensi sumber daya; (f) Memudahkan pengendalian kinerja personal, biaya, jadwal, dan mutu.
Kelemahan bentuk organisasi fungsional adalah: (a) Cenderung memprioritaskan kinerja dan keluaran masing-masing bidang. Hal tersebut dapat mengurangi tujuan proyek secara menyeluruh; (b) Makin besar organisasi, makin panjang prosedur pengambil keputusan, memungkinkan terjadinya distorsi informasi dan urgensi; (c) Sulit mengkoordinasi dan mengintegrasikan pekerjaan yang multidisiplin dan melibatkan banyak pihak di luar organisasi; (d) Kurangnya jalur komunikasi horizontal.
2)    Organisasi Satuan Tugas (task forces)
Organisasi satuan tugas sangat bermanfaat bila diperlukan organisasi yang dapat mandiri seperti diperlihatkan pada Gambar 2.13. Keuntungan organisasi ini adalah semua pihak paham seluruh bidang tugas organisasi dan tingginya adaptasi organisasi satuan tugas pada kondisi yang ada. Hubungan antar unit organisasi bersifat personal (individual) dan sangat responsif terhadap ide serta metoda yang baru. Kelemahan organisasi satuan tugas ini adalha pergantian personil yang menyebabkan organisasi tidak stabil.







Gambar 2.12 Bentuk Struktur Organisasi Satuan Tugas
3)    Organisasi Garis dan Staf (line and staff)
Pada organisasi garis dan staf terfapat dua kelompok orang-orang yang berpengaruh dalam menjalankan organisasi itu, lihat Gambar 2.14 yaitu: (a) Orang yang menjalankan tugas pokok untuk pencapaian tujuan; (b) Orang yang menjalankan tugas berdasarkan keahlian yang dimiliki, berfungsi memberikan saran kepada unit operasional.
Keuntungan organisasi garis dan staf adalah: (a) Pembagian tugasnya jelas (antara orang yang menjalankan tugas pokok dan pemberi saran); (b) Pengambilan keputusan lebih matang; (c) Spesialisasi keahlian dapat dikembangkan; (d) danya staf ahli memungkinkan pencapaian mutu pekerjaan lebih baik.
Kelemahan dari bentuk organisasi ini adalah:  (a) Saran dari staf mungkin sulit dilaksanakan, karena kurangnya tanggung jawab pekerjaan; (b) Jika pejabat garis mengabaikan gagasan dari staf, maka gagasan menjadi tidak berguna; (c) Bagi pelaksana operasional, perbedan antara perintah dengan saran tidak terlalu jelas.









    
Keterangan:                  Tanggungjawab satuan tugas
                                    Tanggung jawab fungsional
Gambar 2.13 Bentuk Struktur Organisasi Garis dan Staf
4)    Organisasi Matriks
Organisasi matriks merupakan gabungan organisasi fungsional dan organisasi satuan tugas. Kekuatan kedua bentuk organisasi tersebut digabungkan dalam bentuk organisasi proyek dalam bentuk matriks. Organisasi matriks membedakan tanggung jawab manajerial yang ada pada pimpinan organisasi dan tanggung jawab fungsional yang ada pimpinan unit fungsional, dengan demikian proses manajemen dilakukan sesuai lingkup tugas dan tanggung jawabnya. KElemahan organisasi matriks adalah tidak jelas pertanggung jawaban bawahan atas pekerjaannya karena tidak dibedakan hal-hal yang bersifat manajerial dan fungsional. Bentuk Organisasi matriks diperlihatkan pada Gambar 2.15.
 








    
Gambar 2.14 Bentuk Struktur Organisasi Matriks
      Mengorganisasi proyek konstruksi berarti mengorganisasi semua pihak yang terlibat dalam suatu proyek. Dari sisi fungsi tiap pihak yang terlibat; dapat dibedakan pihak-pihak yang terlibat secara langsung atau pihak yang harus diorganisir secara langsung oleh manajemen proyek dan pihak-pihak yang tidak terlibat secara langsung tetapi mempunyai pengaruh dalam manajemen proyek, sehingga harus dipelihara dan dibina hubungan serta komunikasinya dengan pihak-pihak tersebut. Pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek dijelaskan pada Gambar 2.11 berikut ini [7].













Gambar 2.15 Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Suatu Proyek Konstruksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek antara lain ;
a)    Pemilik ; Pemilik berfungsi menyediakan dana, menetapkan kualitas bangunan, dan jadwal proyek.
b)   Lembaga - Lembaga Internal ; Setiap organisasi proyek adalah bagian dari lembaga atau organisasi yang lebih besar.
c)    Konsultan ; Konsultan atau Ahli berfungsi membantu pemilik proyek sesuai dengan bidangnya seperti konsultan struktur, konsultan manajemen dan sebagainya.
d)    Kontraktor ; Kontraktor adalah pelaksana dari rencana yang telah dibuat.
e)    Pemasok ; Pemasok berfungsi untuk mengadakan alat dan bahan.
f)     Institusi Keuangan ; Bank, lembaga asuransi, dan sebagainya merupakan institusi keuangan yang selalu terlibat dengan pemilik, konsultan, dan kontraktor.
g)    Lembaga Penyedia Pelayanan ; PLN, PDAM, TELKOM adalah lembaga-lembaga yang menyediakan pelayanan bagi proyek atau bangunan yang telah selesai.
h)    Badan Pemerintah ; Badan pemerintah adalah badan yang memberikan ijin dan yang menetapkan peraturan seperti ijin membangun atau IMB.
i)     Tenaga Kerja ; Tenaga kerja merupakan bagian dari kontraktor, dapat pula mempunyai hubungan langsung dengan pemilik.
j)     Masyarakat ; masyarakat secara langsung merasakan dampak dari proyek baik dampak negatif maupun dampak positif.
Hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek umumnya ada yang bersifat sebagai hubungan fungsional dan ada yang bersifat kontraktual.  Hubungan fungsional merupakan hubungan antar pihak-pihak yang terlibat karena menjalankan fungsinya masing-masing. Sedangkan hubungan kontraktual adalah hubungan yang terjadi karena adanya perjanjian kerja sama atau kontrak.
Bentuk-bentuk organisasi berdasarkan hubungan kontrak atau perjanjian kerja sama adalah sebagai berikut ini [1][7]:
a)    Organisasi tradisional ; Jenis organisasi ini banyak digunakan di Indonesia terutama untuk proyek-proyek pemerintah terdapat 3 pihak yaitu: pemilik proyek, konsultan perencana dan pengawas, dan kontraktor. Tahap proyek dipisah antara tahap desain dan tahap pelaksanaan konstruksi.
b)   Organisasi Swakelola : Bentuk organisasi swakelola mirip organisasi tradisional, hanya saja unit organisasi pemberi tugas (pemilik), konsultan, dan kontraktor merupakan bagian yang tak terpisahkan.
c)    Organisasi Manajemen Konstruksi : Organisasi manajemen konstruksi berkaitan dengan tim manajemen proyek terdiri dari Proyek Manager dan pihak-pihak lain (Kontraktor, Konsultan Desain, dan sebagainya) yang mempunyai tugas mengelola proyek secara terpadu dari perencanaan, desai, dan pelaksanaan konstruksi.
d)    Organisasi Turnkey : Pada proyek-proyek tertentu pemilik proyek memilik keterbatasan kemampuan teknis dan biaya untuk merealisasikan sebuah proyek, dan untuk mengatasi masalah tersebut pemilik proyek menyerahkan tanggung jawab desain dan pelaksanaan konstruksi (termasuk pembiayaan) pada suatu organisasi (investor, kontraktor).


2.7  Estimasi Biaya Konstruksi
      Estimasi biaya konstruksi adalah proses perhitungan biaya yang dibutuhkan pada Proyek Konstruksi/Bangunan. Sehubungan estimasi biaya dibuat sebelum pembangunan atau proyek maka estimasi akan menghasilkan suatu taksiran biaya dan bukan biaya sebenarnya atau biaya aktual (actual cost). Untuk menjamin ketepatan biaya taksiran dan biaya aktual, seorang estimator harus mempunyai kualifikasi sebagai berikut [7]:
1)    Mempunyai pengetahuan/pengalaman mengenai metoda pelaksanaan dan pengalaman di bidang konstruksi.
2)    Mempunyai sumber-sumber informasi untuk mengetahui harga bahan, dimana bahan akan diperoleh, jam kerja tenaga kerja, peralatan, dan segala macam biaya tambahan.
3)    Methoda yang tepat untuk menaksir biaya, dan mampu menghitung secara teliti, dan dapat menaksir biaya mendekati sebenarnya.
4)    Pengambilan keputusan yang tepat mengenai harga, untuk berbagai-bagai daerah yang berlainan, jenis pekerjaan, dan tenaga kerja yang berlainan.
5)    Mampu menghimpun, dan memilih data yang berhubungan dengan pekerjaan, dan mampu membayangkan langkah untuk setiap jenis pekerjaan

2.7.1 Jenis Estimasi Biaya
      Jenis estimasi biaya pada umumnya dibedakan atas dua kelompok, yaitu[7]:
1)    Estimasi awal (Pleminary Estmate) dan Estimasi Konseptual (Conceptual Estimate)
Estimasi awal dilakukan pada awal proyek, dimana data-data bangunan masih sedikit dan yang ada adalah data jenis dan fungsi bangunan. Salah satu bentuk estimasi ini adalah estimasi kelayakan, estimasi kelayakan diperlukan untuk menentukan apakah proyek tersebut layak dibangun atau tidak. Biaya yang diperhitungkan pada estimasi ini mencakup biaya untuk akuisisi tanah, perancangan, depresiasi pajak, pajak kredit investasi, bunga modal, operasi dan pemeliharaan bangunan selama masa layan dan sebagainya. Estimasi konseptual adalah estimasi yang dilakukan pada awal proses desain berlangsung. Metoda estimasi awal dan konseptual dapat dibedakan atas:
a)    Indeks Biaya (Time-referenced cost indice): Bangunan yang sama (identik) akan berubah sesuai waktu.
b)   Biaya berdasarkan faktor kapasitas (cost-capacity factor): Antar proyek-pryek bangunan sejenis tetapi besar dan luasnya berbeda terdapat suatu korelasi satu sama lain. Korelasi tersebut dapat dihitung dengan rumus berikut ini:
                               B2 = B1(K2/K1)x
B2 = Estimasi biaya bangunan sejenis yang baru dengan kapasitas K2
B1 = Biaya bangunan dengan kapasitas K1
x   = Faktor kapasitas sesuai jenis bangunan
c)    Rasio masing-masing komponen (component ratios): Metoda setimasi ini  berdasarkan ratio atau presentase biaya masing-masing elemen bangunan terhadap total biaya bangunan tersebut seperti contoh untuk bangunan gedung pada Gambar 2.16 berikut ini.
100 %
Text Box: Construction CostsText Box: Other CostsText Box: Other CostsText Box: Other CostsText Box: Life-sycle costs 











Gambar 2.16 Ratio Biaya Bangunan Gedung
2)    Estimasi Detail
Estimasi detail baru dapat dilakukan bila estimasi konseptual telah disetujui oleh pemilik (owner) dan pekerja desain telah selesai sehingga tersedia gambar rencana, spesifikasi dan lain-lain. Estimasi biaya ini dilakukan Konsultan atau pemilik untuk memperkirakan biaya konstruksi sebelum pelelangan atau penunjukkan kontraktor dan dapat dilakukan oleh kontraktor sebagai penawaran biaya pada saat pelelangan.
2.7.2  Tahapan Proyek dan Estimasi Biaya
      Pada tabel 2.1 berikut diperlihatkan berbagai jenis estimasi biaya yang telah diuraikan di atas dan tahapan suatu proyek konstruksi. Sesuai kemajuan tahapan proyek, akan bertambah pula informasi dan data dari proyek tersebut sehingga estimasi biaya dapat dilakukan lebih detail.

Tabel 2.1 Estimasi dan Tahapan Proyek
No.
Tahapan Proyek
Estimasi Biaya
1
Penetapan Kebutuhan Pemilik Proyek (Formulasi Proyek)
Estimasi Awal Biaya Proyek (Magnitude)
2
Studi Kelayakan (Feasibility Study)
- Estimasi Kelayakan Proyek
  meliputi Biaya Non Konstruksi
  Biaya Konstruksi, & Biaya
  Pemeliharaan
- Estimasi Awal dan Konseptual
3
Desain/Perancangan
(Engineering & Design)
a. Pra Desain
b. Desain Detail & Penyusunan
    Dokumen


Estimasi Awal & Konseptual
Estimasi Detail berdasarkan analisa harga satuan oleh pemilik
4
Proses Pengadaan (Tender)
Estimasi Detail berdasarkan analisa harga satuan oleh kontraktor
5
Pelaksanaan Konstruksi
(Construction)
Estimasi Detail biaya pelaksanaan pekerjaan untuk:
- Perhitungan kemajuan pekerjaan
- Besarnya angsuran pembayaran
- Perhitungan biaya pekerjaan
  tambah kurang

2.7.3  Analisa Harga Satuan pada Komponen Biaya Konstruksi (Biaya
          Detail)
      Biaya konstruksi adalah seluruh biaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan suatu proyek sejak tahap studi pendahuluan sampai selesainya tahap pelaksanaan dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan konstruksi atau Biaya Detail adalah dari biaya konstruksi yang dibutuhkan pada tahap pelaksanaan konstruksi dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan konstruksi atau biaya detail merupakan biaya terbesar dari tahapan proyek lainnya.
      Untuk dapat mengestimasi biaya detail suatu proyek, kita perlu mengetahui komponen-komponen pembentuknya. Berikut ini akan dijelaskan masing-masing komponen biaya pelaksanaan proyek tersebut [7].
1)    Biaya Bahan/Material
Biaya bahan/material adalah seluruh elemen proyek yang nantinya merupakan bagian dari hasil akhir proyek. Material ini juga termasuk barang mekanikal dan elektrikal. Harga material dapat diperoleh dari daftar harga langsung dari produsen ataupun distributor.
2)    Biaya Upah Tenaga Kerja
Upah tenaga kerja terdiri dari upah langsung dan upah tidak langsung. Upah langsung adalah upah yang langsung dibayarkan kepada tenaga kerja berdasarkan tarif hariannya sesuai dengan lamanya tenaga tersebut bekerja. Sedangkan upah tidak langsung meliputi pajak, asuransi, dan berbagai macam tnjangan. Untuk menghasilkan estimasi yang baik, perhitungan kuantitas harus dibuat sedetil mungkin, kondisi pekerjaan dianalisa secara baik, dan metoda konstruksi sudah ditentukan sejak awal.
Harga pasaran upah tenaga kerja secara umum dipengaruhi oleh indeks biaya hidup dan tingkat kemakmuran. Besarnya upah tenaga kerja tergantung pada keterampilannya. Tingkat produktifitas tenaga kerja dipengaruhi oleh lokasi pekerjaam, jangka waktu kerja, waktu kerja, persaingan tenaga kerja, tingkat keamanan, dan kesulitan pekerjaan.
3)    Biaya Peralatan
Peralatan yang dimaksud di sini adalah semua alat yang digunakan oleh kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi. Untuk membuat estimasi yang cukup akurat maka harus ada keputusan yang lebih awal mengenai ukuran dan jenis peralatan yang akan digunakan. Berdasarkan lamanya proyek konstruksi, kita dapat menentukan apakah peralatan akan dibeli atai disewa (rented atau leased)
Biaya alat umumnya dibagi dua yaitu:
a)    Biaya pemilikan terdiri dari: biaya penyusutan, biaya bunga modal dan asuransi, dan pajak-pajak. Selain biaya pemilikan, peralatan juga dapat disewa dengan cara sewa atau lease.
b)   Biaya operasi, terdiri dari: biaya operator, biaya bahan bakar, biaya pelumas dan filter, biaya perbaikan ringan/pemeliharaan, biaya suku cadang, biaya penggantian ban.
4)    Biaya Lain-Lain
Yang termasuk ke dalam biaya lain-lain adalah sebagai berikut ini:
a)    Biaya Subkontraktor: Biaya ini adalah biaya yang akan dibayarkan oleh kontraktor utama kepada subkontraktor karena sebagian pekerjaan suatu proyek akan dilaksanakan oleh Subkontraktor.
b)   Biaya Tambahan (Allowances): Perencanan suatu proyek yang dibuat oleh pihak perencana terkadang belum mencakup suatu baian pkerjaan tertentu yang termasuk ke dalam lingkup pekerjaan proyek, sehingga dalam perhitungan estimasi biaya proyek harus mangalokasi dana untuk bagian pekerjaan tersebut.
c)    Overhead Proyek: Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak langsung dapat dimasukkan ke dalam suatau pekerjaan tertentu tetapi diperlukan untuk selesainya proyek. Overhead proyek adalah biaya overhead yang dikeluarkan pada lokasi proyek, dihitung dengan membuat daftar tiap jenis biaya dan menghitung biaya masing-masing. Yang termasuk kedalam overhead proyek adalah: mobilisasi pekerjaan, manajer proyek, site engineer, pengawas proyek, listrik, air, telpon, peralatan kantor proyek, peralatan kecil proyek konstruksi, test material dantest beban, dokumentasi, dan lain sebagainya.
d)    Overhead Umum: Overhead umum adalah biaya overhead di kantor pusat yang meliputi seluruh biaya yang dikeluarkan oleh kantor pusat untuk menjalankan bisnisnya. Biaya-biaya yang dikelompokkan ke dalam overhead umum adalah: sewa kantor, listrik, air, telepon, perlatan kantor, furniture, biaya perjalanan dinas, gaji pemimpin perusahaan dan pegawai kantor, dan sebagainya.
e)    Mark Up: Mark Up ini diperhitungkan untuk mendapatkan keuntungan dan juga biaya overhead umum serta biaya tak terduga (contingensy) atau Resiko (Risk).
Komponen biaya detail atau biaya total pekerjaan (pelaksanaan kontruksi) diperlihatkan pada Gambar 2.17 berikut ini.

Biaya Satuan Pekerjaan
 
     













Gambar 2.17 Komponen Biaya Detail/Biaya Total Pekerjaan (Pelaksanaan Konstruksi)
2.8  Perencanaan, Penjadwalan, dan Pengendalian Proyek
      Dalam prakteknya semua kegiatan yang akan dilakukan dalam proyek konstruksi terlebih dahulu harus direncanakan di atas kertas dalam bentuk model (peta, denah, gambar perhitungan atau deskripsi). Langkah ini berguna agar memudahkan pengawasan dan pengendalian pekerjaan serya memperjelas kaitan antar kegiatan. Metoda-metoda perencanaan diantaranya: Diagram Batang, Milestone, Daftar Alokasi Tenaga Kerja, Daftar Bahan, Daftar Peralatan, Jadwal Finansial, Jadwal Ekspidisi, Kurva-S, Critical Path Method (CPM), Precedence Diagram Method) dan lain sebagainya.
      Proses pengendalian proyek berjalan sepanjang daur hidup proyek. Pengendalian proyek memiliki dua fungsi, yaitu: (1) Fungsi pemantauan dan motivasi performa, pemantauan yang baik akan menjadi motivasi utama untuk mencapai performa tinggi; (2) Fungsi manajerial: Pada proyek-proyek yang kompleks dan dinamis pengendalian dan sistem informasi yang baik akan memudahkan manajer untuk segera mengetahui bagian-bagian pekerjaan yang mengalami kejanggalan atau memilili performa yang jelek. Siklus pengendalian dalam suatu proyek konstruksi dijelaskan pada gambar 2.18 berikut ini [7].
 








Gambar 2.18 Siklus Pengendalian dalam Proyek Konstruksi

2.8.1  Metoda-Metoda Penjadwalan
      Metoda-metoda penjadwalan yang akan dijelaskan adalah Diagram Batang, Kurva S, Line Balance Diagram, dan Critical Path Method (CPM), dan Precedence Diagram Method (PDM).
1)    Diagram Batang
Diagram Batang (Bar Chart) adalah suatu diagram yang terdiri dari sekumpulan garis-garis yang menunjukkan saat mulai dan saat selesai yang direncanakan untuk item-item pekerjaan di dalam proyek. Sebagian besar proyek konstruksi mengharuskan kontraktor untuk menyerahkan jadwal induk rencana pelaksanaan konstruksi yang memperlihatkan tanggal rencana dimulai dan selesainya. Biasanya jadwal induk pelaksanaan tersebut dibuat dalam bentuk diagram batang (bar chart) sperti disajikan dalam Gambar 2.19 berikut ini [7].
No
Kegiatan
Bulan ke-
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
1
Studi Kelayakan




















2
Pra Desain




















3
Detail Desain




















4
Pengadaan/Pelelangan




















5
Pelaksanaan Konst.




















6
Pemeliharaan dan
Persiapan Penggunaan





















Gambar 2.19 Contoh Bar Chart Jadwal Induk Proyek Gedung
2)    Kurva S
Kurva S adalah pengmbangan dan penggabungan dari diagram balok dan hannum curve. Diagram balok dilengkapi dengan bobot tiap pekerjaan dalam prosen (%). Kurva S berfungsi untuk menunjukkan kemajuan pelaksanaan suatu pekerjaan berdasarkan bobot prestasi yang telah dicapai. Kurva-S berguna untuk mengantipasi kemungkinan terjadinya keterlambatan penyelesaian proyek. Dari kurva s dapat diketahui prosentase pekerjaan yang harus dicapai dalam waktu tertentu. Contoh kurva S disajikan pada Gambar 2.20 berikut ini [3].

Peker-
jaan
Bobot
MINGGU KE
x106
%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
A
14
14
2
2
2
2
2
2
2













B
1
1
0,5
0,5


















C
7
7


1
2
2
2














D
6
6



2
2
2














E
8
8







2
2
2
2









F
5
5




1
1
1
1
1











G
14
14






2
2
2
2
2
2
2
2






H
19
19






2
2
2
2
2
2
2
2
2
1




I
6
6









2
2
2








J
17
17









1
1
2
2
2
2
2
2
2
1

K
3
3


















1
2
Nominal
100
100




















Rencana
% Periode
2,5
2,5
3
6
7
7
7
7
7
9
9
8
6
4
4
3
2
2
2
2
% Kumulatif
2,5
5
8
14
21
28
35
42
49
58
67
75
81
85
89
92
94
96
98
100
Realisasi
% Periode
2,5
3
4
8
10
10
12













% Kumulatif
2,5
5,5
9,5
18
28
38
50













Gambar 2.20 Contoh Kurva S
3)    Diagram Garis Keseimbangan (Line Balance Diagram)
Rencana kerja ini disusun dengan menggunakan garis-garis keseimbangan yang menunjukkan hubungan antara lokasi pekerjaan dengan waktu dari tiap-tiap pekerjaan. Dengan diagram ini dapat menunjukkan lokasi dari tiap pekerjan dan waktu yang dibutuhkan untuk masing-masing lokasi dan pekerjaan. Rencana kerja ini biasa digunakan untuk proyek jalan raya, perumahan (rela estate), gedung bertingkat/bangunan yang tipikal dan sebagainya [3].
4)    Metoda Jalur Kritis (Critical Path Method)
Metoda Jalur Kritis atau Critical Path Method (CPM) merupakan suatu teknik perencanaan dengan analisis jaringan (network) berdasarkan logika ketergantungan antar aktifitas yang ada dalam proyek. Hubungan antar aktivitas tersebut ditetapkan untuk menunjukkan apakah suatu aktifitas dapat dimulai tanpa tergantung aktifitas lain atau hanya dimulai bila suatu aktifitas lain telah terjadi. Jadi dasar analisis lintasan kritis ini adalah hubungan pengikut (predecessor-successor) antar aktifitas proyek. Model kegiatan CPM disajikan pada Gambar 2.21 berikut ini [7].






Gambar 2.21 Model Kegiatan CPM

Keterangan Gambar 2.21:
A = Nama kegiatan ; dA = durasi ;
ES (Earliest Start) = waktu kejadian paling cepat suatu kegiatan bisa dimulai 
LS (Latest Start) = waktu kejadian paling cepat suatu kegiatan boleh selesai
EF (Earliest Finish) = waktu kejadian paling cepat suatu kegiatan boleh selesai 
LF (Lastiest Finish) = waktu kejadian paling lambat suatu kegiatan harus selesai

5)    Prcedence Diagram Method
Hubungan ketergantungan antara aktivitas satu dengan aktivitas lainnya pada PDM diatur lebih rinci. Kelebiha PDM yang lain dari pada CPM adalah tidak diperlukan kegiatan fiktif/dummy sehingga pembuatan jaringan lebih sederhana, dan hubungan overlapping yang berbeda dapat dibuat tanpa menambah jumlah kegiatan. Kegiatan dalam PDM diwakili oleh sebuah lambang yang mudah diidentifikasi, seperti disajikan pada Gambar 2.22 berikut ini [2].





Gambar 2.22 Lambang Kegiatan PDM

1 komentar: