MANAJEMEN KONSTRUKSI
2.1 Fungsi dan Kualitas Bangunan
Bangunan atau konstruksi adalah suatu
lingkungan buatan atau lingkungan binaan yang dibuat manusia untuk memenuhi
berbagai kebutuhan manusia seperti [7] :
1.
“Wadah”
atau ruang untuk menampung berbagai kegiatan manusia (atau makhluk hidup)
seperti bermukim, berkerja, berlalu-lintas dan seterusnya, dan/atau.
2.
Mengatasi
kendala alam (lingkungan asli) seperti jembatan untuk menyeberangi sungai,
break water untuk penahan/pemecah gelombang, dan/atau, melindungi dari bahaya
alam banjir, kelongsoran tebing dan seterusnya, dan/atau.
3.
Memanfaatkan
potensi lingkungan asli (alam) seperti bendungan untuk pembangkit tenaga
listrik dan seterusnya.
Jenis-jenis bangunan berdasarkan fungsinya
adalah sebagai berikut ini :
1.
Bangunan
Pemukiman : digunakan oleh manusia untuk bermukim, contoh: rumah tinggal,
apartemen, villa dan sebagainya.
2.
Bangunan
Gedung : digunakan untuk kegiatan suatu lembaga/institusi atau digunakan untuk
kegiatan komersial, contoh: perkantoran, mall, kampus dan sebagainya.
3.
Bangunan Teknik Sipil : dibangun untuk merubah
lingkungan alam asli agar sesuai dengan kebutuhan manusia, contoh: bendungan,
jembatan, jalan raya, terowongan, bandar udara, pelabuhan dan sebagainya
4.
Bangunan Industri/Pabrik : diperuntukkan untuk
suatu lingkungan pembuatan suatu barang atau produk, sehingga sangat
dipengaruhi oleh proses produksi barang yang dihasilkan pabrik tersebut,
contoh: pabrik petrokimia, pabrik semen, pabrik peleburan logam, dan
sebagainya.
Kualitas adalah kesesuaian barang atau
jasa dengan fungsi atau tujuan atau kebutuhan . Bangunan disebut berkualitas
jika bangunan tersebut memiliki fungsi yang sesuai dengan kebutuhannya.
Misalnya bangunan Mall Galeria disebut berkualitas karena bangunan tersebut
memiliki fungsi yang sesuai dengan kebutuhannya sebagai ruang untuk kegiatan
jual beli dan rekreasi.
Berkaitan dengan manajemen proyek
(konstruksi), kualitas adalah kemampuan mengelola proyek dan
menyediakan/menghasilkan produk (bangunan) atau jasa sesuai dengan persyaratan
pemakai, tepat waktunya, sesuai anggaran, dan dimana memungkinkan mendapat
keuntungan sebesar-besarnya. Untuk dapat mengontrol kualitas agar sesuai dengan
kebutuhan maka diperlukan dokumen program jaminan kualitas (Quality Assurance - QA). Dokumen jaminan kualitas sekurang-kurannya berisi hal-hal
berikut ini. [7]:
§ Perencanaan sistematis yang merinci dan
menjabarkan pada setiap tahap proyek langkah-langkah, yang akan ditempuh untuk
mencapai sasaran mutu.
§ Penyusunan batasan dan standar kualitas
dan kriteria spesifikasi yang akan digunakan dalam desain rekayasa, pengadaan
bahan, dan pelaksanaan konstruksi.
§ Identifikasi peralatan yang akan
digunakan.
§ Pembuatan prosedur pelaksanaan kegiatan
pengendalian kualitas (Quality Control
- QC) yang meliputi pemantauan,
pemeriksaan, pengujian, pengukuran dan pelaporan.
Pengendalian kualitas (QC)
adalah bagian dari jaminan kualitas (QA)
yang memberikan petunjuk dan cara-cara untuk mengendalikan kualitas bahan,
struktur, komponen atau sistem agar memenuhi kebutuhan/keperluan yang telah
ditentukan. Proses pengendalian kualitas dijelaskan pada gambar 2.1 berikut
ini.
|
|
|
Perbaiki Kegiatan
Perbaiki
Standar Hasil
tidak
memenuhi standar
Hasil sesuai standar lanjutkan pelaksanaan kegiatan
Gambar 2.1 Proses Pengendalian Kualitas
2.2 Komponen
Bangunan
Komponen bangunan terdiri dari komponen
arsitektur, komponen struktur, dan komponen pendukung, penjelasan dari ketiga
komponen tersebut adalah sebagai berikut ini [7].
1) Komponen
Arsitektur
Komponen ruang (Arsitektur: ruang dan
estetika) berfungsi sebagai wadah kegiatan manusia, dan/atau wadah yang
melindungi kegiatan manusia, dan/atau wadah pemanfaatan potensi alam bagi
manusia. Gedung Mall Galeria berfungsi sebagai ruang kegiatan manusia untuk
berbelanja dan berekreasi. Pengaturan Pembagian Ruang-Ruang: Mall biasanya
dilengkapi ruang aula dan peraga, restoran, kedai minuman, tempat bermain anak,
bank, biro perjalanan, bioskop dan taman. Untuk merancang suatu pusat
perbelanjaan biasanya dimulai dengan mengatur ruang-ruang dalam unit yang lebih
kecil, disesuaikan dengan peraturan untuk bahaya kebakaran dan lain-lainnya,
kemudian unit ruang tadi dibagi atas tempat-tempat penjualan, ruang pendukung
untuk pelayanan, ruang-ruang penghubung, ruang antara, dan sebagainya [4].
2) Komponen
struktur
Komponen
struktur berfungsi untuk menerima, dan menyalurkan beban ke tanah agar bangunan
kuat dan stabil. Komponen struktur mendukung komponen ruang agar berfungsi
dengan baik. Perencanaan struktur pada gedung Mall Galeria disesuaikan dengan
perencanaan arsitektur yang telah dibuat sebelumnya. Komponen struktur gedung
Mall Galeria terdiri dari dua komponen, yaitu komponen struktur bawah dan
komponen struktur atas. Komponen struktur bawah adalah pondasi sumuran yang
berfungsi menyalurkan beban dari kolom ke tanah pendukung, dan komponen
struktur atas adalah rangka beton bertulang. Rangka beton bertulang terdiri
dari balok induk yang menerima beban dari plat dan balok anak, dan kolom yang
menerima beban dari balok induk dan diteruskan pada pondasi. Besarnya dimensi
struktur ditentukan oleh besarnya beban yang akan didukung.
3) Komponen
Pendukung
Komponen
pendukung berfungsi meningkatkan kenyamanan dan keamanan kegiatan manusia yang
di “wadahi” kepentingan, jenis komponen ini adalah mekanikal, elektrikal,
plumbing, dan sebagainya.
2.3 Proyek Konstruksi
Proyek konstruksi adalah serangkaian
kegiatan membangun dengan menggunakan sumber daya yang ada untuk menghasilkan
bangunan yang memiliki kesesuaian fungsi dengan kebutuhannya (berkualitas),
biaya yang dikeluarkan sesuai dengan dana yang disediakan, dan waktu
pelaksanaannya sesuai dengan waktu yang ditetapkan. Sumber daya yang digunakan
pada proyek konstruksi meliputi man
(manusia), money (uang), material (bahan), machine (peralatan), dan method
(metode). Proyek juga dapat dilihat sebagai suatu investasi sumber daya
(terutama dana) yang bertujuan mendapatkan keuntungan atau manfaat dari dana
yang diinvestasikan tersebut.
Kegiatan proyek konstruksi merupakan
suatu rangkaian kegiatan yang mempunyai ciri-ciri : (a) Dimulai dari awal
proyek (awal rangkaian kegiatan) dan diakhiri dengan akhir proyek (akhir
rangkaian kegiatan), serta mempunyai jangka waktu yang umumnya terbatas. (b)
Rangkaian kegiatan proyek hanya satu kali sehingga menghasilkan produk yang
bersifat unik. Jadi tidak ada dua atau lebih proyek yang identik, yang ada
hanyalah proyek yang sejenis. Proyek sebagai sistem dijelaskan pada gambar 2.2
berikut ini [7].
Awal Kegiatan Akhir Kegiatan
Masukan Proses
Keluaran
Gambar
2.2 Proyek Sebagai Suatu Sistem
Kegiatan proyek selalu dipengaruhi
lingkungan proyek. Lingkungan proyek terdiri dari lingkungan internal seperti
organisasi proyek, hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam proyek, kondisi
lokasi proyek, cuaca, masyarakat sekitar dan sebagainya, dan lingkungan
eksternal seperti kebijakan pemerintah
dalam hal ekonomi, keuangan, dan politik baik secara nasional maupun
internasional. Pengaruh lingkungan proyek menyebabkan tiap proyek bersifat
unik, tidak ada dua atau lebih proyek yang identik meskipun sejenis. Pengaruh
lingkungan proyek (lokasi yang berbeda) menyebabkan kepastian tercapainya
tujuan proyek menjadi tidak sama, atau salah satu proyek mempunyai resiko tidak
tercapainya tujuannya lebih besar dibandingkan denga proyek lain. Hubungan
proyek dan lingkungannya secara timbal balik dapat digambarkan seperti gambar 2.3
berikut ini [7].
Keterangan: Pengaruh Lingkungan Proyek
pada Proyek
Pengaruh
Proyek pada Lingkungannya
Gambar
2.3 Hubungan Proyek dengan Lingkungannya
2.4 Tahapan Kegiatan Proyek Konstruksi
Kegiatan proyek konstruksi merupakan
kegiatan yang harus melalui proses yang panjang. Disamping itu di dalam
kegiatan konstruksi terdapat suatau rangkaian kegiatan yang berurutan dan
berkaitan. Biasanya diawali dengan suatu gagasan yang muncul dari suatu
kebutuhan (need), pemikiran
kemungkinan keterlaksanaannya (feasibility
study), memutuskan untuk dibangun dan membuat penjelasan (penjabaran) yang
lebih rinci tentang kebutuhan tersebut (briefing),
menuangkannya dalam bentuk rancangan awal (preliminary
design), melakukan persiapan administrasi untuk pelaksanaan pembangunan
dengan memilih calon pelaksanan (procurement),
lalu melaksanakan pembangunan di lokasi yang telah disediakan (construction), serta melakukan
pemeliharaan dan mempersiapkan penggunaan bangunan tersebut (maintenance, start up). Kegiatan
membangun berakhir pada saat dimulainya penggunaan bangunan tersebut.
Tahapan-tahapan kegiatan proyek konstruksi secara umumj dijelaskan pada gambar
2.4 berikut ini.
|
Gambar
2.4 Tahapan-Tahapan Kegiatan Proyek Konstruksi
2.4.1 Tahap Studi Kelayakan (Feasibility
Study)
Studi kelayakan adalah
tahap kegiatan awal proyek yang sangat penting sebelum diambil keputusan (Sanction) melakukan investasi. Proyek
itu sendiri adalah salah satu alternatif investasi dari pemilik sumber daya
(dana) yang perlu dipelajari manfaat yang dapat diperoleh dan resiko yang
mungkin terjadi dari investasi tersebut melalui studi kelayakan. Format studi kelayakan
akan dipengaruhi jenis investasi dan tujuan investasi yang spesifik. Proses
pengkajian studi kelayakan pada proyek Galeria Mall terdiri dari aspek
kebutuhan pasar, aspek rekayasa dan teknis, dan aspek finansial merupakan
proses yang berkaitan erat dan juga merupakan proses yang berulang, sepert
diperlihatkan dalam gambar 2.5 berikut ini [6][7].
Gambar
2.5 Proses Berulang Aspek Kajian Studi Kelayakan Proyek
Proses kajian aspek kebutuhan pasar dijelaskan
pada gambar 2.6 berikut ini.
- Memahami - Menentukan - Data Primer - Metode analisis
Environment pasar lingkup usaha - Data Sekunder dan peramalan
-
Identifikasi - Merencanakan - Sumber - Proyeksi
Kesempatan pangas pasar internal kecenderungan
-
Identifikasi - Posisi - Survei pasar
hambatan menghadapi
persaingan
Gambar
2.6 Proses Pengkajian Aspek Kebutuhan Pasar
Pengkajian aspek rekayasa dan teknis
dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan batasan garis besar
parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Aspek
teknis besar pengaruhnya terhadap perkiraan biaya dan jadwal, karena akan
memberikan batasan-batasan lingkup proyek secara kuantitatif. Hasil pengkajian
aspek teknis dipakai sebagai masukan pengkajian aspek-aspek lain seperti
finansial, dan AMDAL. Sistematika pekajian aspek rekayasa dan teknis proyek
bangunan gedung dijelaskan pada gambar 2.7 berikut ini [6].
Gambar
2.7 Sistematika Kajian Aspek Rekayasa dan Teknisi pada Proyek Bangunan Gedung.
Pada proyek gedung Galeria Mall dilakukan
pengkajian aspek finansial karena manfaat dan biaya investasi berkaitan dengan
kepentingan pihak individu/pengusaha (untuk mendapat manfaat langsung /
rentabilitas finansial). Konsep analisisnya adalah membandingkan manfaat (Benefit) dab biaya (Cost) melalui aliran uang tunai (Cash Flow) dan berbagai kriteria kelayakan. Proses analisis aspek
finasial dijelaskan pada Gambar 2.8 berikut ini [7].
Gambar
2.8 Proses Analisis Aspek Finansial
Proyek yang diperkirakan
menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan diwajibkan melakukan kajian
aspek AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan).
2.4.2 Tahap Penjelasan
Tujuan
dari tahap penjelasan (briefing) adalah untuk memungkinkan pemilik proyek
menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan, sehingga konsultan
perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan pemilik proyek dan dapat
membuat taksiran biaya yang diperlukan [7].
Kegiatan-kegiatan
yang dilakukan pada tahap ini adalah:
a.
Menyusun rencana kerja dan menunjuk perencana
dan tenaga ahli.
b.
Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan
lokasi dan lapangan, merencanakan rancangan, taksiran biaya, persyaratan mutu.
c.
Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu,
taksiran biaya, dan implikasinya, serta rencana pelaksanaan.
d.
Mempersiapkan sketsa dengan skala 1 : 1000, 1 :
1500 atau 1 : 2000, yang menggambarkan denah dan batas-batas proyek.
2.4.3 Tahap Desain/Perancangan
Desain
dilaksanakan dua tahap : (1) Tahap Pradesain ; serta (2) Tahap desain rinci.
Pada tahap pradesain rancangan proyek dibuat secara garis besar dan berdasarkan
pada tahap penjelasan proyek. Jika rancangan sudah mantap sesuai keinginan
pemilik proyek maka dilanjutkan pada tahap desain rinci yang berfungsi sebagai
pegangan dalam pelaksanaan dilapangan. Secara garis besar kegiatan yang
dilaksanakan dalam tahap desain ini antara lain [7]:
a.
Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi
penyelesaian akhir.
b.
Memeriksa masalah teknis.
c.
Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari proyek
d.
Mempersiapkan:
§ Rancangan
skema (pradesain) termasuk taksiran biaya
§ rancangan
terperinci (desain rinci)
§ gambar
kerja, spesifikasi, dan jadwal
§ daftar
volume
§ taksiran
biaya akhir
§ jadwal
waktu
2.4.4 Tahap Pengadaan/Pelelangan
Tahap pengadaan atau
pelelangan bertujuan untuk menunjuk kontraktor sebagai pelaksana dan
sub-kontraktor yang melaksanakan konstruksi dilapangan. Ada dua macam lelang
yang dapat digunakan yaitu: (1) Pelelangan umum: pelelangan diumukan secara
luas, seperti surat kabar dan peserta lelang meliputi semua orang yang
berminat. (2) Pelelangan terbatas: hanya terbatas pada pihak-pihak yang telah
diseleksi terlebih dahulu dan pelelangan diumukan memlalui surat panggilan.
Pada umumnya prosedur pelelangan menurut Keppres no.18 Tahun 2000, dijelaskan
pada Gambar 2.9 berikut ini [2].
Gambar
2.9 Prosedur Pelelangan Menurut Keppres No.18 Tahun 2000
Salah satu hal yang perlu diperhatikan
pada tahap pelelangan adalah mengenai dokumen kontrak. Dokumen kontrak sendiri
didefinisikan sebagai dokumen legal yang menguraikan tugas dan tanggung jawab
pihak-pihak yang terlibat didalamnya. Dokumen kontrak akan terjadi setelah
terjadi kontrak atau ikatan kerja sama antara 2 pihak atau lebih. Sebelum hal
itu terjadi terdapat proses pengadaan atau proses pelelangan dimana diperlukan
Dokumen Lelang. Perbedaan kedua dokumen dapat dilihat pada Tabel 2.1 [7].
Pada proyek konstruksi, dokumen kontrak
standar telah dibuat di beberapa negara dan sering sekali panitia lelang
mengharuskan penggunaan salah satu dokumen standar ini dengan sedikit perubahan
agar sesuai dengan situasi dan kondisi suatu proyek. Fungsi dokumen kontrak
yang lain adalah dokumen yang diperlukan untuk menjelaskan secara rinci
bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek, meliputi: gambar, spesifikasi,
waktu pelaksanaan, daftar volume. Dokumen ini harus dipersiapkan selama tahap
perancangan. Penggunaan dokumen kontrak standar disarankan karena [7]:
a) Isinya
harus diketahui dan dipahami oleh semua pihak
b) Isinya
telah teruji dalam mengatasi kesukaran pada penafsiran dan pelaksanaan.
c) Biasanya
sudah diuji menurut undang-undang.
d) Penyusunan
dokumen kontrak yang baru mahal dan menyita waktu.
Tabel
2.1 Dokumen Lelang (DL) dan Dokumen Kontrak (DK)
No.
|
Dokumen Lelang (DL)
|
Dokumen Kontrak (DK)
|
Catatan
|
1
|
Persyaratan Lelang
|
-
|
Tidak ada pada Dokumen Kontrak
|
2
|
Bentuk Penawaran
|
Surat Penawaran
|
Dapat berubah dari DL ke DK
|
3
|
Persyaratan Kontrak: (a) Umum, (b)
Khusus
|
Persyaratan Kontrak: (a) Umum, (b)
Khusus
|
Dapat berubah dari DL ke DK
|
4
|
Bentuk Perjanjian (Kontrak)
|
Surat Perjanjian (Kontrak)
|
Dapat berubah dari DL ke DK
|
5
|
Gambar Rencana
|
Gambar Rencana
|
Dapat berubah dari DL ke DK
|
6
|
Spesifikasi
|
Spesifikasi
|
Dapat berubah dari DL ke DK
|
7
|
Daftar Volume
|
Daftar Volume
|
Dapat berubah dari DL ke DK
|
8
|
-
|
Berita acara, Addendum, dll
|
Catatan atau tambahan atas
Perubahan / Kesepakatan
|
Ada dua macam jenis kontrak yaitu kontrak
dengan harga tetap (Fixed-Price Contract) dan kontrak berdasarkan biaya
ditambah jasa (Prime Cost Contract).
1) Kontrak
dengan harga tetap: kontraktor wajib menyelesaikan pekerjaan hingga selesi
sesuai persyaratan dan menanggung sendiri resiko jumlah biaya yang dikeluarkan.
Selisih antara biaya yang tercantum dalam kontrak dengan biaya yang dikeluarkan
merupakan keuntungan atau kerugian kontraktor. Ada tiga jenis kontrak yang
dikenal dalam kontrak harga tetap ini berdasarkan kemungkinan perubahan yang
terjadi sebagai penyesuaian terhadap kenaikan harga bahan, upah ataupun volume
pekerjaan, yaitu:
a) Kontrak
Lump Sump: jenis kontrak ini tidak mengijinkan terjadinya perubahan biaya
pekerjaan walaupun terjadi perubahan volume pekerjaan.
b) Kontrak
jadwal harga satuan (schedule of rates contracts): kontraktor menyelesaikan
pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan mempunyai harga satuan yang
tetap dengan volume sesuai dengan yang dikerjakan.
c) Kontrak
daftar volume (Bill of Quantities Contracs): kontrak ini mirip dengan kontrak
harga satuan tetap. Kontraktor menyelesaikan pekerjaan dengan masing-masing
jenis pkerjaan mempunyai harga satuan yang tetap dengan volume pekerjaan
berdasarkan gambar rencana.
2) Kontrak
berdasar biaya ditambah jasa: jenis kontrak ini mewajibkan pengguna jasa
membayar kontraktor sesuai dengan biaya yang dikeluarkan ditambah dengan jasa.
Kontrak ini sangat jarang digunakankarena sulit untuk mengontrol pengeluaran
yang dilakukan oleh kontraktor. Kontrak ini dibedakan berdasarkan cara
menetapkan besarnya biaya atau jasa yang diberikan ke kontraktor, yaitu:
a)
Biaya atas jasa ditetapkan terlebih dahulu pada
jumlah yang tetap.
b)
Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan
prosentase biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor yang telah ditetapkan
terlebih dahulu.
c)
Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan prosentase
biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor tetapi prosentase tersebut
bervariasi terhadap besarnya biaya nyata. Kontrak jenis ini disebut juga Target
Kontrak.
d)
Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan formula
yang telah ditetapkan tetapi berbeda dengan yang diatas. Misalnya dengan adanya
bonus jika biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari
yang direncanakan dan hukuman jika biaya yang dikeluarkan lebih besar dari yang
direncanakan.
Kontrak kerja konstruksi
sekurang-kurangnya harus mencakup uraian mengenai:
1) Para
pihak yang memuat secara jelas identitas para pihak.
2) Rumusan
pekerjaan, memuat uraian yang jelas dan rinci tentang lingkup kerja, nilai
pekerjaan dan batasan waktu pelaksanaan.
3) Masa
penanggungan dan atau pemeliharaan, yang memuat tentang jangka waktu
pertanggungan dan atau pemeliharaan yang menjadi tanggung jawab penyedia jasa.
4) Tenaga
ahli, memuat ketentuan tentang jumlah, klasifikasi, dan kualifikasi tenaga ahli
untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi.
5) Hak
dan kewajiban para pihak dalam kontrak kerja konstruksi.
6) Cara
pembayaran, yang memuat ketentuan tentang kewajiban pengguna jasa dalam
melakukan pembayaran hasil pkerjaan konstruksi.
7) Ketententuan
mengenai cidera janji (menyalahi kesepakatan).
8) Penyelesaian
perselisihan, yang memuat ketentuan tentang cara penyelesaian perslisihan
akibat ketidaksepakatan.
9) Pemutusan
kontrak kerja konstruksi, yang memuat ketentuan tentang pemutusan kontrak kerja
konstruksi yang timbul akibat tidak dipenuhinya kewajiban salah satu pihak.
10) Keadaan
memaksa, yang memuat tentang ketentuan tentang kejadian yang timbul diluar
kemauan dan kemampuan para pihak, yang menimbulkan kerugian bagi salah satu
pihak.
11) Kegagalan
bangunan, yang memuat tentang kewajiban penyedia jasa dan/atau pengguna jasa
atas kegagalan bangunan.
12) Perlindungan
pekerja, yang memuat tentang kewajiban para pihak dalam pelaksanaan keselamatan
dan kesehatan kerja serta jaminan sosial.
13) Aspek
lingkungan, yang memuat kewajiban para pihak dalam pemenuhan ketentuan tentang
lingkungan.
Sebuah kontrak kerja
konstruksi, sekurang-kurangnya harus memuat dokumen yang meliputi [5]:
1) Surat
perjanjian yang ditantangani pengguna jasa dan penyedia jasa, meliputi:
a)
Uraian para pihak,
b)
Konsiderasi,
c)
Lingkup pekerjaan,
d)
Hal-hal pokok, seperti nilai kontrak, jangka waktu
pelaksanaan,dsb.
e)
Daftar dokumen-dokumen yang mengikat beserta
urutan keberlakuannya.
2) Dokumen
lelang, yaitu dokumen yang disusun oleh pengguna jasa yang merupakan dasar bagi
penyedia jasa untuk menyusun usulan atau penawaran untuk pelaksanaan tugas yang
berisi lingkup tugas dan persyaratannya (umum dan khusus, teknis dan
administratif, kondisi kontrak)
3) Usulan
atau penawaran, yaitu dokumen yang disusun oleh penyedia jasa berdasarkan
dokumen lelang yang berisi metode, harga penawaran, jadwal waktu, dan sumber
daya.
4) Berita
Acara, berisi kesepakatan yang terjadi antara pengguna jasa dan penyedia jasa
selama proses evaluasi usulan atau penawaran oleh pengguna jasa antara lain
klarifikasi atas hal-hal yang menimbulkan keragu-raguan.
5) Surat
pernyataan dari pengguna jasa yang menyatakan menerima atau menyetujui usulan
atau penawaran dari penyedia jasa.
6) Surat
pernyataan dari penyedia jasa yang menyatakan kesanggupan untuk melaksanakan
pekerjaan.
2.4.5 Tahap Pelaksanaan
Tujuan dari tahap
pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik
proyek dan yang sudah dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan biaya
dan waktu yang telah disepakati, serta kualitas yang telah disyaratkan.
Kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah merencanakan, mengkoordinasikan,
dan mengendalikan semua operasional dilapangan [7].
Perencanaan dan
pengendalian proyek secara umum meliputi:
a.
Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu
pelaksanaan.
b.
Perencanaan dan pengendalian organisasi
lapangan.
c.
Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja
d.
Perencanaan dan pengendalian peralatan dan
material
Sedangkan koordinasi seluruh operasi
dilapangan meliputi:
a.
Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan,
baik untuk bangunan sementara maupun bangunan permanen, serta semua fasilitas
dan perlengkapan yang terpasang.
b.
Mengkoordinasikan para sub-kontraktor
c.
Penyediaan umum
Tahap pelaksanaan
terdiri dari sejumlah kegiatan yang saling berkaitan. Kegagalan satu kegiatan
dapat merusak keseluruhan waktu pelaksanaan. Karena itu pelaksanaan yang cermat
adalah penting.
2.4.6 Tahap Pemeliharaan dan
Persiapan Penggunaan
Tujuan
dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah selesai sesuai
dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas berfungsi sebagaimana mestinya.
Selain itu pada tahap ini juga dibuat suatu catatan mengenai konstruksi berikut
petunjuk operasinya dan melatih staf dalam menggunakan fasilitas yang tersedia
[7].
Kegiatan-kegiatan
yang dilakukan adalah:
a.
Mempersiapakan catatan pelaksanaan, baik berupa
data-data selama pelaksanaan maupun gambar pelaksanaan (as built drawing)
b.
Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki
kerusakan-kerusakan yang terjadi.
c.
Mempersiapkan petunjuk operasi serta pedoman
pemeliharannya
d.
Melatih staf untuk melaksanakan pemeliharaan
2.5 Manajemen Proyek
Definisi dari manajemen proyek adalah
proses manajemen (berupa proses perencanaan, proses pelaksanaan, dan proses
pngendlian) yang dilakukan pada setiap kegiatan (tahapan) proyek agar tujuan
adanya proyek yaitu suatu bangunan (konstruksi) dapat tercapai dan memenuhi
semua persyaratan yaitu:
1) Sesuai
kualitas yang disyaratkan.
2) Sesuai
anggaran biaya yang disediakan.
3) Sesuai
waktu yang ditetapkan.
Perlu diingat, proses
manajemen yang dilakukan pada proyek konstruksi juga ditujukan agar selama
proyek berlangsung segala sesuatunya berjalan sesuai peraturan, lancar, aman
dan selamat dan memuaskan semua pihak. Sistem manajemen proyek dijelaskan pada
gambar 2.10 [7].
Gambar 2.10 Sistem Manajemen Proyek
Pada manajemen proyek terdapat istilah Manajemen Konstruksi (Construction Management/MK) dan Manajer
Konstruksi (Construction Manager/CM).
Manajemen Konstruksi (MK) adalah suatu cara untuk mengelola pelaksanaan proyek,
dimana tahapan perencanaan dan pelaksanaan diperlakukan sebagai suatu kesatuan
sistem membangun, sedangkan Manajemen Konstruksi (CM) adalah suatu organisasi
(proyek) multi disiplin profesional, tangguh dan independen, yang bekerja untuk
pemilik proyek dari saat awal perencanaan sampai pengoperasian proyek, mampu
bekerja sama dengan pihak arsitek terkait guna mencapai hasil yang optimal
dalam aspek waktu, dan kualitas seperti yang telah ditetapkan sebelumnya, serta
perubahan kondisi lingkungan internal maupun eksternal proyek. Adapun peran
Manajer Konstruksi (CM) dalam tiap tahapan proyek adalah [1] [7]:
a. Tahap perencanaan
·
Membantu pemilik proyek dalam pemilihan
dan penunjukan tenaga ahli arsitektur.
·
Membantu dalam mengembangkan
sasaran-sasaran proyek yang ingin dicapai oleh pemilik proyek.
·
Membantu terlaksananya suatu studi
kelayakan.
·
Membuat proyeksi cash flow.
·
Memberikan rekomendasi atas konsep
desain untuk bahan studi awal.
·
Membantu dalam menentukan dan
menetapkan alokasi sumber dana.
·
Membuat jadwal waktu proyek terpadu
untuk semua tahap perencanaan-perancangan
dan pelaksanaan sesuai dengan permintaan pemilik proyek berdasarkan
pertimbangan-pertimbangan teknis yang dimilikinya.
·
Memeriksa dan merekomendasikan kriteria
dan standar yang diinginkan oleh pemilik proyek.
·
Mengidentifikasikan batasan utama (restriction) dari semua aspek
pembangunan proyek.
·
Membuat proposal TOR (Term of Reference) untuk kebutuhan
manajemen proyek.
b. Tahap perancangan
·
Membantu dalam survei lapangan.
·
Menyusun jadwal waktu review dan lelang
secara terpadu bersama ahli arsitekturnya.
·
Member rekomendasi secara konseptual
mengenai gambar-gambar rencana dan spesifikasi. Membahas dan mereview gambar
arsitektural, sipil-struktur, mekanikal, elektrikal, dan disiplin ilmu lain
dalam aspek kemudahan pelaksanaan, waktu pelaksanaan, kualitas, biaya,
kemungkinan subtitusi material, dan lain-lain dari hasil rencana pasti sampai
dengan gambar kerja/detail.
·
Menyusun perkiraan daftar volume dan
biaya pekerjaan yang senantiasa disempurnakan mengikuti perkembangan gambar
rencana dan spesifikasi.
·
Memberikan rekomendasi mengenai
pembelian dan subtitusi material yang memerlukan waktu penyerahan lama.
·
Menentukan fasilitas-fasilitas
penunjang untuk pelaksanaan proyek di lapangan.
·
Membantu memproses ijin-ijin yang
diperlukan.
c. Tahap pelelangan
·
Untuk dan atas nama pemilik proyek
melakukan proses prakualifikasi calon peserta lelang (baik kontraktor maupun
suplier).
·
Menyusun dan membagi paket-paket
pekerjaan yang akan dilelangkan, berikut batas kerjanya.
·
Memeriksa kembali semua gambar dan
spesifikasi setiap paket pekerjaan bersama dengan ahli arsitektur dan pemilik
proyek sebelum didistribusikan kepada calon kontraktor atau supplier.
·
Mempersiapkan dokumen-dokumen
pelelangan.
·
Mengadakan rapat-rapat pelelangan
(rapat penjelasan, evaluasi, dan lain-lain).
·
Memberikan rekomendasi pada pemilik
untuk menentukan pemenang lelang.
·
Mempersiapkan dokumen-dokumen kontrak.
d. Tahap pelaksanaan
·
Secara umum mengkoordinir dan memberi
pengarahan pada pihak-pihak yang terlibat dilapangan, hingga membentuk tim
pembangunan yang baik dan terpadu.
·
Melaksanakan pengawasan pekerjaan di
lapangan agar standar kualitas yang telah ditetapkan dalam kontrak dapat
tercapai.
·
Memproses sertifikat dan beita acara
yang diperlukan selama masa pelaksanaan proyek.
·
Mengendalikan (controling, monitoring, and up dating) jadwal pelaksanaan
berdasarkan waktu yang telah ditentukan dalam master schedule.
·
Mengkoordinir pekerjaan fasilitas
pendukung seperti pengadaan air keja, listrik, tenaga kerja, kantor dan gudang
sementara, jalan darurat, dan penampungan sampah/ buangan proyek.
·
Memimpin koordinasi lapangan, baik
secara rutin maupun rapat khusus.
·
Memberikan rekomendasi untuk penunjukan
sub kontraktor dan kontraktor spesialis, jika diperlukan.
·
Memproses pengadaan gambar kerja dan
contoh-contoh material, dan peralatan dari kontraktor, sesuai dengan kontrak.
·
Mengawasi dan pengadaan dan kualitas
kerja, material, dan peralatan dari kontraktor.
·
Mempersiapkan prosedur untuk perubahan
pekerjaan.
·
Menyusun program untuk keselamatan
kerja dan keamanan proyek.
·
Menyusun laporan berkala dan merekam
data-data lapangan.
·
Memproses pembayaran para kontraktor.
·
Memproses tuntutan (claim), jika ada.
·
Memproses pengadaan gambar hasil
pekerjaan (as built drawing).
e. Tahap sesudah
pelaksanaan
·
Mengkoordinir hal-hal yang perlu, untuk
memungkinkan kegiatan pelaksanaan di samping operasional proyek secara parsial,
dapat berjalan bersama tanpa saling mengganggu sampai dilakukannya proses serah
terima.
·
Menyusun program untuk kegiatan awal
operasional proyek.
·
Memproses garansi jaminan sertifikat.
·
Memproses masalah administrasi proyek.
·
Memproses serah terima proyek, baik
secara parsial maupun keseluruhan dari pihak CM atau kontraktor kepada pemilik
proyek.
2.6 Organisasi Proyek
Organisasi adalah “tempat atau wadah”
kerjasama untuk mencapai tujuan dengan pola tertentu. Menurut pendapat
Rosenzweig organisasi dapat dipandang sebagai : (1) Sistem sosial, yaitu
orang-orang dalam kelompok ; (2) Integrasi atau kesatuan dari kegiatan-kegiatan
orang yang bekerja sama ; (3) Orang-orang yang berorientasi atau berpedoman
pada tujuan bersama.
Dapat dirumuskan bahwa suatu organisasi
yang dianggap baik bila mempunyai ciri-ciri tertentu, adapun ciri-ciri tersebut
antara lain adalah: (1) Adanya tujuan yang jelas; (2) Tujuan Organisasi harus
dapat dipahami oleh setiap orang yang ada di dalam organisasi; (3) Tujuan
organisasi harus diterima oleh setiap individu dalam organisasi; (4) Adanya
kesatuan arah dalam organisasi; (5) Adanya kesatuan perintah; (6) Adanya
keseimbangan antara wewenang dan tanggung jawab; (7) Adanya pembagiantugas yang
merata; (8) Struktur organisasi sesederhana mungkin; (8) Pola dasar organisasi
harus mantap; (9) Pola dasar organisasi harus mantap; (10) Adanya koordinasi;
keselarasan aktivitas antar satuan tugas.
Struktur
organisasi merupakan susunan yang terdiri dari fungsi-fungsi dan hubungan yang
menyatakan keseluruhan kegiatan untuk mencapai suatu sasran. Secara fisik
struktur organisasi dapat dinyatakan dalam bentuk bagan yang memperlihatkan
hubungan unit-unit organisasi dan garis wewnang yang ada. Berdasarkan
strukturnya, bentuk organisasi dapat dibedakan atas [7]:
1) Organisasi
Fungsional (functional)
Organisasi
fungsional dipecah atau dikelompokkan menjadi unit-unit berdasarkan fungsinya.
Mereka yang mengerjakan pekerjaan sejenis dikelompokkan ke dalam satu unit
dinamakan bidang atau departemen. Dengan maksud yang sama, bidang dipecah lagi
menjadi sub-unit yang lebih kecil. Misalnya untuk bentuk organisasi fungsional
yang diperlihatkan pada Gambar 2.12, terdapat dua fungsi yaitu Divis Desain
yang bertanggung jawab masalah desain dan Devisi Pelaksanaan Konstruksi yang
bertanggung jawab masalah pelaksana konstruksi.
Gambar 2.11 Bentuk Struktur Organisasi Fungsional
Keuntungan-keuntungan bentuk organisasi fungsional
adalah: (a) Dengan spesialisasi perencanaan tugas dapat dilakukan dengan baik;
(b) Pembagian tugas dan tanggung jawab sesuai fungsinya; (c) Mempermudah
pemeliharaan disiplin dan tanggung jawab; (d) Adanya ptensi meningkatkan
ketrampilan dan keahlian individu serta kelompok; (e) Efisiensi sumber daya;
(f) Memudahkan pengendalian kinerja personal, biaya, jadwal, dan mutu.
Kelemahan
bentuk organisasi fungsional adalah: (a) Cenderung memprioritaskan kinerja dan
keluaran masing-masing bidang. Hal tersebut dapat mengurangi tujuan proyek
secara menyeluruh; (b) Makin besar organisasi, makin panjang prosedur pengambil
keputusan, memungkinkan terjadinya distorsi informasi dan urgensi; (c) Sulit
mengkoordinasi dan mengintegrasikan pekerjaan yang multidisiplin dan melibatkan
banyak pihak di luar organisasi; (d) Kurangnya jalur komunikasi horizontal.
2) Organisasi
Satuan Tugas (task forces)
Organisasi
satuan tugas sangat bermanfaat bila diperlukan organisasi yang dapat mandiri
seperti diperlihatkan pada Gambar 2.13. Keuntungan organisasi ini adalah semua
pihak paham seluruh bidang tugas organisasi dan tingginya adaptasi organisasi
satuan tugas pada kondisi yang ada. Hubungan antar unit organisasi bersifat
personal (individual) dan sangat responsif terhadap ide serta metoda yang baru.
Kelemahan organisasi satuan tugas ini adalha pergantian personil yang
menyebabkan organisasi tidak stabil.
Gambar 2.12 Bentuk Struktur Organisasi Satuan Tugas
3) Organisasi
Garis dan Staf (line and staff)
Pada
organisasi garis dan staf terfapat dua kelompok orang-orang yang berpengaruh
dalam menjalankan organisasi itu, lihat Gambar 2.14 yaitu: (a) Orang yang
menjalankan tugas pokok untuk pencapaian tujuan; (b) Orang yang menjalankan
tugas berdasarkan keahlian yang dimiliki, berfungsi memberikan saran kepada
unit operasional.
Keuntungan
organisasi garis dan staf adalah: (a) Pembagian tugasnya jelas (antara orang
yang menjalankan tugas pokok dan pemberi saran); (b) Pengambilan keputusan
lebih matang; (c) Spesialisasi keahlian dapat dikembangkan; (d) danya staf ahli
memungkinkan pencapaian mutu pekerjaan lebih baik.
Kelemahan
dari bentuk organisasi ini adalah: (a)
Saran dari staf mungkin sulit dilaksanakan, karena kurangnya tanggung jawab
pekerjaan; (b) Jika pejabat garis mengabaikan gagasan dari staf, maka gagasan
menjadi tidak berguna; (c) Bagi pelaksana operasional, perbedan antara perintah
dengan saran tidak terlalu jelas.
Keterangan: Tanggungjawab satuan tugas
Tanggung jawab fungsional
Gambar
2.13 Bentuk Struktur Organisasi Garis dan Staf
4) Organisasi
Matriks
Organisasi
matriks merupakan gabungan organisasi fungsional dan organisasi satuan tugas.
Kekuatan kedua bentuk organisasi tersebut digabungkan dalam bentuk organisasi
proyek dalam bentuk matriks. Organisasi matriks membedakan tanggung jawab
manajerial yang ada pada pimpinan organisasi dan tanggung jawab fungsional yang
ada pimpinan unit fungsional, dengan demikian proses manajemen dilakukan sesuai
lingkup tugas dan tanggung jawabnya. KElemahan organisasi matriks adalah tidak
jelas pertanggung jawaban bawahan atas pekerjaannya karena tidak dibedakan
hal-hal yang bersifat manajerial dan fungsional. Bentuk Organisasi matriks
diperlihatkan pada Gambar 2.15.
Gambar
2.14 Bentuk Struktur Organisasi Matriks
Mengorganisasi proyek konstruksi berarti
mengorganisasi semua pihak yang terlibat dalam suatu proyek. Dari sisi fungsi
tiap pihak yang terlibat; dapat dibedakan pihak-pihak yang terlibat secara
langsung atau pihak yang harus diorganisir secara langsung oleh manajemen
proyek dan pihak-pihak yang tidak terlibat secara langsung tetapi mempunyai
pengaruh dalam manajemen proyek, sehingga harus dipelihara dan dibina hubungan
serta komunikasinya dengan pihak-pihak tersebut. Pihak-pihak yang terlibat
dalam suatu proyek dijelaskan pada Gambar 2.11 berikut ini [7].
Gambar
2.15 Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Suatu Proyek Konstruksi
Pihak-pihak yang terlibat
dalam suatu proyek antara lain ;
a) Pemilik
; Pemilik berfungsi menyediakan dana, menetapkan kualitas bangunan, dan jadwal
proyek.
b) Lembaga
- Lembaga Internal ; Setiap organisasi proyek adalah bagian dari lembaga atau
organisasi yang lebih besar.
c) Konsultan
; Konsultan atau Ahli berfungsi membantu pemilik proyek sesuai dengan bidangnya
seperti konsultan struktur, konsultan manajemen dan sebagainya.
d) Kontraktor
; Kontraktor adalah pelaksana dari rencana yang telah dibuat.
e) Pemasok
; Pemasok berfungsi untuk mengadakan alat dan bahan.
f) Institusi
Keuangan ; Bank, lembaga asuransi, dan sebagainya merupakan institusi keuangan
yang selalu terlibat dengan pemilik, konsultan, dan kontraktor.
g) Lembaga
Penyedia Pelayanan ; PLN, PDAM, TELKOM adalah lembaga-lembaga yang menyediakan
pelayanan bagi proyek atau bangunan yang telah selesai.
h) Badan
Pemerintah ; Badan pemerintah adalah badan yang memberikan ijin dan yang
menetapkan peraturan seperti ijin membangun atau IMB.
i) Tenaga
Kerja ; Tenaga kerja merupakan bagian dari kontraktor, dapat pula mempunyai
hubungan langsung dengan pemilik.
j) Masyarakat
; masyarakat secara langsung merasakan dampak dari proyek baik dampak negatif
maupun dampak positif.
Hubungan
antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek umumnya ada yang bersifat
sebagai hubungan fungsional dan ada yang bersifat kontraktual. Hubungan fungsional merupakan hubungan antar
pihak-pihak yang terlibat karena menjalankan fungsinya masing-masing. Sedangkan
hubungan kontraktual adalah hubungan yang terjadi karena adanya perjanjian
kerja sama atau kontrak.
Bentuk-bentuk
organisasi berdasarkan hubungan kontrak atau perjanjian kerja sama adalah
sebagai berikut ini [1][7]:
a) Organisasi
tradisional ; Jenis organisasi ini banyak digunakan di Indonesia terutama untuk
proyek-proyek pemerintah terdapat 3 pihak yaitu: pemilik proyek, konsultan
perencana dan pengawas, dan kontraktor. Tahap proyek dipisah antara tahap
desain dan tahap pelaksanaan konstruksi.
b) Organisasi
Swakelola : Bentuk organisasi swakelola mirip organisasi tradisional, hanya
saja unit organisasi pemberi tugas (pemilik), konsultan, dan kontraktor
merupakan bagian yang tak terpisahkan.
c) Organisasi
Manajemen Konstruksi : Organisasi manajemen konstruksi berkaitan dengan tim
manajemen proyek terdiri dari Proyek Manager dan pihak-pihak lain (Kontraktor,
Konsultan Desain, dan sebagainya) yang mempunyai tugas mengelola proyek secara
terpadu dari perencanaan, desai, dan pelaksanaan konstruksi.
d) Organisasi
Turnkey : Pada proyek-proyek tertentu pemilik proyek memilik keterbatasan
kemampuan teknis dan biaya untuk merealisasikan sebuah proyek, dan untuk
mengatasi masalah tersebut pemilik proyek menyerahkan tanggung jawab desain dan
pelaksanaan konstruksi (termasuk pembiayaan) pada suatu organisasi (investor,
kontraktor).
2.7 Estimasi Biaya Konstruksi
Estimasi biaya konstruksi adalah proses
perhitungan biaya yang dibutuhkan pada Proyek Konstruksi/Bangunan. Sehubungan
estimasi biaya dibuat sebelum pembangunan atau proyek maka estimasi akan
menghasilkan suatu taksiran biaya dan bukan biaya sebenarnya atau biaya aktual
(actual cost). Untuk menjamin ketepatan biaya taksiran dan biaya aktual,
seorang estimator harus mempunyai kualifikasi sebagai berikut [7]:
1) Mempunyai
pengetahuan/pengalaman mengenai metoda pelaksanaan dan pengalaman di bidang
konstruksi.
2) Mempunyai
sumber-sumber informasi untuk mengetahui harga bahan, dimana bahan akan
diperoleh, jam kerja tenaga kerja, peralatan, dan segala macam biaya tambahan.
3) Methoda
yang tepat untuk menaksir biaya, dan mampu menghitung secara teliti, dan dapat
menaksir biaya mendekati sebenarnya.
4) Pengambilan
keputusan yang tepat mengenai harga, untuk berbagai-bagai daerah yang
berlainan, jenis pekerjaan, dan tenaga kerja yang berlainan.
5) Mampu
menghimpun, dan memilih data yang berhubungan dengan pekerjaan, dan mampu
membayangkan langkah untuk setiap jenis pekerjaan
2.7.1 Jenis Estimasi Biaya
Jenis estimasi biaya pada umumnya
dibedakan atas dua kelompok, yaitu[7]:
1) Estimasi
awal (Pleminary Estmate) dan Estimasi
Konseptual (Conceptual Estimate)
Estimasi
awal dilakukan pada awal proyek, dimana data-data bangunan masih sedikit dan
yang ada adalah data jenis dan fungsi bangunan. Salah satu bentuk estimasi ini
adalah estimasi kelayakan, estimasi kelayakan diperlukan untuk menentukan
apakah proyek tersebut layak dibangun atau tidak. Biaya yang diperhitungkan
pada estimasi ini mencakup biaya untuk akuisisi tanah, perancangan, depresiasi
pajak, pajak kredit investasi, bunga modal, operasi dan pemeliharaan bangunan
selama masa layan dan sebagainya. Estimasi konseptual adalah estimasi yang
dilakukan pada awal proses desain berlangsung. Metoda estimasi awal dan
konseptual dapat dibedakan atas:
a)
Indeks Biaya (Time-referenced cost indice): Bangunan yang sama (identik) akan
berubah sesuai waktu.
b)
Biaya berdasarkan faktor kapasitas (cost-capacity factor): Antar
proyek-pryek bangunan sejenis tetapi besar dan luasnya berbeda terdapat suatu
korelasi satu sama lain. Korelasi tersebut dapat dihitung dengan rumus berikut
ini:
B2 = B1(K2/K1)x
B2
= Estimasi biaya bangunan sejenis yang baru dengan kapasitas K2
B1
= Biaya bangunan dengan kapasitas K1
x = Faktor kapasitas sesuai jenis bangunan
c)
Rasio masing-masing komponen (component ratios):
Metoda setimasi ini berdasarkan ratio
atau presentase biaya masing-masing elemen bangunan terhadap total biaya
bangunan tersebut seperti contoh untuk bangunan gedung pada Gambar 2.16 berikut
ini.
100 %
Gambar
2.16 Ratio Biaya Bangunan Gedung
2) Estimasi
Detail
Estimasi
detail baru dapat dilakukan bila estimasi konseptual telah disetujui oleh
pemilik (owner) dan pekerja desain telah selesai sehingga tersedia gambar
rencana, spesifikasi dan lain-lain. Estimasi biaya ini dilakukan Konsultan atau
pemilik untuk memperkirakan biaya konstruksi sebelum pelelangan atau
penunjukkan kontraktor dan dapat dilakukan oleh kontraktor sebagai penawaran
biaya pada saat pelelangan.
2.7.2 Tahapan Proyek dan
Estimasi Biaya
Pada tabel 2.1 berikut diperlihatkan
berbagai jenis estimasi biaya yang telah diuraikan di atas dan tahapan suatu
proyek konstruksi. Sesuai kemajuan tahapan proyek, akan bertambah pula
informasi dan data dari proyek tersebut sehingga estimasi biaya dapat dilakukan
lebih detail.
Tabel
2.1 Estimasi dan Tahapan Proyek
No.
|
Tahapan Proyek
|
Estimasi Biaya
|
1
|
Penetapan Kebutuhan Pemilik Proyek (Formulasi Proyek)
|
Estimasi Awal Biaya Proyek (Magnitude)
|
2
|
Studi Kelayakan (Feasibility Study)
|
- Estimasi Kelayakan Proyek
meliputi Biaya Non
Konstruksi
Biaya Konstruksi,
& Biaya
Pemeliharaan
- Estimasi Awal dan Konseptual
|
3
|
Desain/Perancangan
(Engineering & Design)
a. Pra Desain
b. Desain Detail & Penyusunan
Dokumen
|
Estimasi Awal & Konseptual
Estimasi Detail berdasarkan analisa harga satuan oleh pemilik
|
4
|
Proses Pengadaan (Tender)
|
Estimasi Detail berdasarkan analisa harga satuan oleh
kontraktor
|
5
|
Pelaksanaan Konstruksi
(Construction)
|
Estimasi Detail biaya pelaksanaan pekerjaan untuk:
- Perhitungan kemajuan pekerjaan
- Besarnya angsuran pembayaran
- Perhitungan biaya pekerjaan
tambah kurang
|
2.7.3 Analisa Harga Satuan pada Komponen Biaya
Konstruksi (Biaya
Detail)
Biaya konstruksi adalah seluruh biaya
yang dibutuhkan untuk melaksanakan suatu proyek sejak tahap studi pendahuluan
sampai selesainya tahap pelaksanaan dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan
konstruksi atau Biaya Detail adalah dari biaya konstruksi yang dibutuhkan pada
tahap pelaksanaan konstruksi dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan konstruksi
atau biaya detail merupakan biaya terbesar dari tahapan proyek lainnya.
Untuk dapat mengestimasi biaya detail
suatu proyek, kita perlu mengetahui komponen-komponen pembentuknya. Berikut ini
akan dijelaskan masing-masing komponen biaya pelaksanaan proyek tersebut [7].
1) Biaya
Bahan/Material
Biaya
bahan/material adalah seluruh elemen proyek yang nantinya merupakan bagian dari
hasil akhir proyek. Material ini juga termasuk barang mekanikal dan elektrikal.
Harga material dapat diperoleh dari daftar harga langsung dari produsen ataupun
distributor.
2) Biaya
Upah Tenaga Kerja
Upah
tenaga kerja terdiri dari upah langsung dan upah tidak langsung. Upah langsung
adalah upah yang langsung dibayarkan kepada tenaga kerja berdasarkan tarif
hariannya sesuai dengan lamanya tenaga tersebut bekerja. Sedangkan upah tidak
langsung meliputi pajak, asuransi, dan berbagai macam tnjangan. Untuk
menghasilkan estimasi yang baik, perhitungan kuantitas harus dibuat sedetil
mungkin, kondisi pekerjaan dianalisa secara baik, dan metoda konstruksi sudah
ditentukan sejak awal.
Harga
pasaran upah tenaga kerja secara umum dipengaruhi oleh indeks biaya hidup dan
tingkat kemakmuran. Besarnya upah tenaga kerja tergantung pada keterampilannya.
Tingkat produktifitas tenaga kerja dipengaruhi oleh lokasi pekerjaam, jangka
waktu kerja, waktu kerja, persaingan tenaga kerja, tingkat keamanan, dan
kesulitan pekerjaan.
3) Biaya
Peralatan
Peralatan
yang dimaksud di sini adalah semua alat yang digunakan oleh kontraktor dalam
melaksanakan pekerjaan konstruksi. Untuk membuat estimasi yang cukup akurat
maka harus ada keputusan yang lebih awal mengenai ukuran dan jenis peralatan
yang akan digunakan. Berdasarkan lamanya proyek konstruksi, kita dapat
menentukan apakah peralatan akan dibeli atai disewa (rented atau leased)
Biaya
alat umumnya dibagi dua yaitu:
a)
Biaya pemilikan terdiri dari: biaya penyusutan,
biaya bunga modal dan asuransi, dan pajak-pajak. Selain biaya pemilikan,
peralatan juga dapat disewa dengan cara sewa atau lease.
b)
Biaya operasi, terdiri dari: biaya operator,
biaya bahan bakar, biaya pelumas dan filter, biaya perbaikan
ringan/pemeliharaan, biaya suku cadang, biaya penggantian ban.
4) Biaya
Lain-Lain
Yang
termasuk ke dalam biaya lain-lain adalah sebagai berikut ini:
a)
Biaya Subkontraktor: Biaya ini adalah biaya yang
akan dibayarkan oleh kontraktor utama kepada subkontraktor karena sebagian
pekerjaan suatu proyek akan dilaksanakan oleh Subkontraktor.
b)
Biaya Tambahan (Allowances): Perencanan suatu proyek yang dibuat oleh pihak
perencana terkadang belum mencakup suatu baian pkerjaan tertentu yang termasuk
ke dalam lingkup pekerjaan proyek, sehingga dalam perhitungan estimasi biaya
proyek harus mangalokasi dana untuk bagian pekerjaan tersebut.
c)
Overhead Proyek: Biaya overhead adalah
biaya-biaya yang tidak langsung dapat dimasukkan ke dalam suatau pekerjaan
tertentu tetapi diperlukan untuk selesainya proyek. Overhead proyek adalah
biaya overhead yang dikeluarkan pada lokasi proyek, dihitung dengan membuat
daftar tiap jenis biaya dan menghitung biaya masing-masing. Yang termasuk
kedalam overhead proyek adalah: mobilisasi pekerjaan, manajer proyek, site
engineer, pengawas proyek, listrik, air, telpon, peralatan kantor proyek,
peralatan kecil proyek konstruksi, test material dantest beban, dokumentasi,
dan lain sebagainya.
d)
Overhead Umum: Overhead umum adalah biaya
overhead di kantor pusat yang meliputi seluruh biaya yang dikeluarkan oleh
kantor pusat untuk menjalankan bisnisnya. Biaya-biaya yang dikelompokkan ke
dalam overhead umum adalah: sewa kantor, listrik, air, telepon, perlatan
kantor, furniture, biaya perjalanan dinas, gaji pemimpin perusahaan dan pegawai
kantor, dan sebagainya.
e)
Mark Up: Mark Up ini diperhitungkan untuk
mendapatkan keuntungan dan juga biaya overhead umum serta biaya tak terduga
(contingensy) atau Resiko (Risk).
Komponen biaya detail atau biaya total
pekerjaan (pelaksanaan kontruksi) diperlihatkan pada Gambar 2.17 berikut ini.
|
Gambar
2.17 Komponen Biaya Detail/Biaya Total Pekerjaan (Pelaksanaan Konstruksi)
2.8 Perencanaan, Penjadwalan,
dan Pengendalian Proyek
Dalam prakteknya semua kegiatan yang akan
dilakukan dalam proyek konstruksi terlebih dahulu harus direncanakan di atas
kertas dalam bentuk model (peta, denah, gambar perhitungan atau deskripsi).
Langkah ini berguna agar memudahkan pengawasan dan pengendalian pekerjaan serya
memperjelas kaitan antar kegiatan. Metoda-metoda perencanaan diantaranya:
Diagram Batang, Milestone, Daftar Alokasi Tenaga Kerja, Daftar Bahan, Daftar
Peralatan, Jadwal Finansial, Jadwal Ekspidisi, Kurva-S, Critical Path Method
(CPM), Precedence Diagram Method) dan lain sebagainya.
Proses pengendalian proyek berjalan
sepanjang daur hidup proyek. Pengendalian proyek memiliki dua fungsi, yaitu:
(1) Fungsi pemantauan dan motivasi performa, pemantauan yang baik akan menjadi
motivasi utama untuk mencapai performa tinggi; (2) Fungsi manajerial: Pada
proyek-proyek yang kompleks dan dinamis pengendalian dan sistem informasi yang
baik akan memudahkan manajer untuk segera mengetahui bagian-bagian pekerjaan
yang mengalami kejanggalan atau memilili performa yang jelek. Siklus
pengendalian dalam suatu proyek konstruksi dijelaskan pada gambar 2.18 berikut
ini [7].
Gambar
2.18 Siklus Pengendalian dalam Proyek Konstruksi
2.8.1 Metoda-Metoda Penjadwalan
Metoda-metoda penjadwalan yang akan
dijelaskan adalah Diagram Batang, Kurva S, Line
Balance Diagram, dan Critical Path
Method (CPM), dan Precedence Diagram
Method (PDM).
1) Diagram
Batang
Diagram
Batang (Bar Chart) adalah suatu
diagram yang terdiri dari sekumpulan garis-garis yang menunjukkan saat mulai
dan saat selesai yang direncanakan untuk item-item pekerjaan di dalam proyek.
Sebagian besar proyek konstruksi mengharuskan kontraktor untuk menyerahkan
jadwal induk rencana pelaksanaan konstruksi yang memperlihatkan tanggal rencana
dimulai dan selesainya. Biasanya jadwal induk pelaksanaan tersebut dibuat dalam
bentuk diagram batang (bar chart)
sperti disajikan dalam Gambar 2.19 berikut ini [7].
No
|
Kegiatan
|
Bulan
ke-
|
|||||||||||||||||||
2
|
4
|
6
|
8
|
10
|
12
|
14
|
16
|
18
|
20
|
||||||||||||
1
|
Studi
Kelayakan
|
||||||||||||||||||||
2
|
Pra Desain
|
||||||||||||||||||||
3
|
Detail Desain
|
||||||||||||||||||||
4
|
Pengadaan/Pelelangan
|
||||||||||||||||||||
5
|
Pelaksanaan
Konst.
|
||||||||||||||||||||
6
|
Pemeliharaan
dan
Persiapan Penggunaan
|
||||||||||||||||||||
Gambar
2.19 Contoh Bar Chart Jadwal Induk Proyek Gedung
2) Kurva
S
Kurva S
adalah pengmbangan dan penggabungan dari diagram balok dan hannum curve.
Diagram balok dilengkapi dengan bobot tiap pekerjaan dalam prosen (%). Kurva S
berfungsi untuk menunjukkan kemajuan pelaksanaan suatu pekerjaan berdasarkan
bobot prestasi yang telah dicapai. Kurva-S berguna untuk mengantipasi
kemungkinan terjadinya keterlambatan penyelesaian proyek. Dari kurva s dapat
diketahui prosentase pekerjaan yang harus dicapai dalam waktu tertentu. Contoh
kurva S disajikan pada Gambar 2.20 berikut ini [3].
Peker-
jaan
|
Bobot
|
MINGGU KE
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
x106
|
%
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
||||||||||||||||||||
A
|
14
|
14
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
B
|
1
|
1
|
0,5
|
0,5
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
C
|
7
|
7
|
1
|
2
|
2
|
2
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
D
|
6
|
6
|
2
|
2
|
2
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
E
|
8
|
8
|
2
|
2
|
2
|
2
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
F
|
5
|
5
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
G
|
14
|
14
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
|||||||||||||||||||||||||||||||
H
|
19
|
19
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
1
|
|||||||||||||||||||||||||||||
I
|
6
|
6
|
2
|
2
|
2
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
J
|
17
|
17
|
1
|
1
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
2
|
1
|
|||||||||||||||||||||||||||||
K
|
3
|
3
|
1
|
2
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nominal
|
100
|
100
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Rencana
|
% Periode
|
2,5
|
2,5
|
3
|
6
|
7
|
7
|
7
|
7
|
7
|
9
|
9
|
8
|
6
|
4
|
4
|
3
|
2
|
2
|
2
|
2
|
||||||||||||||||||||
% Kumulatif
|
2,5
|
5
|
8
|
14
|
21
|
28
|
35
|
42
|
49
|
58
|
67
|
75
|
81
|
85
|
89
|
92
|
94
|
96
|
98
|
100
|
|||||||||||||||||||||
Realisasi
|
% Periode
|
2,5
|
3
|
4
|
8
|
10
|
10
|
12
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
% Kumulatif
|
2,5
|
5,5
|
9,5
|
18
|
28
|
38
|
50
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
Gambar
2.20 Contoh Kurva S
3) Diagram
Garis Keseimbangan (Line Balance Diagram)
Rencana
kerja ini disusun dengan menggunakan garis-garis keseimbangan yang menunjukkan
hubungan antara lokasi pekerjaan dengan waktu dari tiap-tiap pekerjaan. Dengan
diagram ini dapat menunjukkan lokasi dari tiap pekerjan dan waktu yang
dibutuhkan untuk masing-masing lokasi dan pekerjaan. Rencana kerja ini biasa
digunakan untuk proyek jalan raya, perumahan (rela estate), gedung
bertingkat/bangunan yang tipikal dan sebagainya [3].
4) Metoda
Jalur Kritis (Critical Path Method)
Metoda
Jalur Kritis atau Critical Path Method
(CPM) merupakan suatu teknik perencanaan dengan analisis jaringan (network) berdasarkan logika
ketergantungan antar aktifitas yang ada dalam proyek. Hubungan antar aktivitas
tersebut ditetapkan untuk menunjukkan apakah suatu aktifitas dapat dimulai
tanpa tergantung aktifitas lain atau hanya dimulai bila suatu aktifitas lain
telah terjadi. Jadi dasar analisis lintasan kritis ini adalah hubungan pengikut
(predecessor-successor) antar
aktifitas proyek. Model kegiatan CPM disajikan pada Gambar 2.21 berikut ini
[7].
Gambar 2.21 Model Kegiatan CPM
Keterangan Gambar 2.21:
A = Nama kegiatan ; dA = durasi ;
ES (Earliest Start) = waktu
kejadian paling cepat suatu kegiatan bisa dimulai
LS (Latest Start) = waktu
kejadian paling cepat suatu kegiatan boleh selesai
EF (Earliest Finish) = waktu
kejadian paling cepat suatu kegiatan boleh selesai
LF (Lastiest Finish) = waktu
kejadian paling lambat suatu kegiatan harus selesai
5)
Prcedence
Diagram Method
Hubungan
ketergantungan antara aktivitas satu dengan aktivitas lainnya pada PDM diatur
lebih rinci. Kelebiha PDM yang lain dari pada CPM adalah tidak diperlukan
kegiatan fiktif/dummy sehingga pembuatan jaringan lebih sederhana, dan hubungan
overlapping yang berbeda dapat dibuat tanpa menambah jumlah kegiatan. Kegiatan
dalam PDM diwakili oleh sebuah lambang yang mudah diidentifikasi, seperti
disajikan pada Gambar 2.22 berikut ini [2].
Gambar 2.22 Lambang Kegiatan PDM
trimaksih sangat membantu buat rekom t a
BalasHapus